Продажа дома порядок оформления документов. Какие документы получает покупатель при покупке дома с земельным участком

О том, какие документы нужны для покупки дома с земельным участком, следует выяснить до осуществления сделки. Несмотря на то, то подготовкой бумаг занимается продавец, их наличие в первую очередь важно для будущего хозяина. На практике, земельные участки нередко становятся объектами различных мошеннических схем.

Документы

Для приобретения участка с жилым домом в деревне мало просто найти подходящую недвижимость. Покупателю в первую очередь нужно очень тщательно проверить все документы для покупки дома и земли, а также личность собственника. Продавец со своей стороны обязан представить документы на куплю-продажу частного дома с земельным участком.

Пакет документов, необходимых для осуществления сделки, включает:

Правоустанавливающие бумаги на жилую постройку и землю.
Выписку из ЕГРП.
Гражданский паспорт.
Выписку из домовой книги.
Кадастровые и технические паспорта.
Согласие на сделку от совладельцев (нотариально заверенное).
Справка, подтверждающая отсутствие долга по имущественному сбору.
Справка, удостоверяющая отсутствие обременений.
Разрешение органа опеки (при наличии несовершеннолетних собственников).

Покупатель со своей стороны обязан представить документы, подтверждающие его личность.

Проверка

Покупка земли с жилым домом только на первый взгляд кажется простой сделкой. Многие забывают, что у продавца должно быть право собственности не только на жилую постройку, но и на землю. Чаще всего проблема заключается как раз в том, что участок ему не принадлежит, а значит, что и дом он отчуждать не вправе. Может быть и наоборот, когда жилая недвижимость является самовольной постройкой.

Поэтому так важно тщательно изучить документы на покупку жилого дома с земельным участком. Тогда вы знаете, с какими проблемами придется столкнуться в дальнейшем. Главное, это правоустанавливающие бумаги на оба объекта собственности, в которых продавец должен выступать владельцем. При наличии нескольких хозяев должно быть их согласие на сделку.

Еще один важный документ – это выписка из домовой книги. Даже если новый хозяин не планирует регистрироваться по этому адресу, проверить наличие других прописанных жильцов нужно обязательно. Особенно это касается несовершеннолетних лиц, выписать которых не так просто.

Читайте также Способы покупки квартиры в рассрочку

Что касается купленного земельного участка, то не лишним будет проверить его границы. Для этого понадобится кадастровый паспорт на недвижимость. Отдельно нужно выяснить, нет ли у владельца долгов по имущественному налогу. Иначе регистрация сделки будет приостановлена до тех пор, пока задолженность не будет погашена. Это касается и обременений, так как участок или жилая собственность могут оказаться в залоге у банка или физического лица.

Предварительное соглашение

Договорившись о сделке и подготовив необходимые документы на дом и участок в деревне, стороны могут оформить предварительный договор. Он подтверждает намерения продавца и покупателя осуществить куплю-продажу, но является официальным документом. Поэтому его не нужно регистрировать в Росреестре.

Соглашение содержит следующие сведения:

Описание предмета договора.
Существенные условия.
Период, когда стороны собираются заключить основное соглашение.

В указанный срок сделка должна быть осуществлена окончательно. Если период не указан, то предварительное соглашение считается действительным 1 календарный год с момента составления.

Договор купли-продажи

Разобравшись с тем, какие документы нужны сторонам для покупки дома с земельным участком и заключив соглашение о намерениях, участники занимаются составлением основного документа. Закон не требует нотариального заверения договора, но лучше все-таки обратиться к юристу.

Договор купли-продажи дома и земельного участка в 2019 году включает такие пункты:

Дата оформления.
Перечень объектов недвижимости, передаваемых покупателю.
Техническая характеристика каждого объекта недвижимости.
Стоимость имущества (общая и для каждого вида собственности).
Порядок передачи средств.
Дополнительные условия.
Подписи сторон.

Также необходимо оформить акт приема-передачи на покупаемую собственность. Но это не является обязательным условием. Стороны могут указать в самом договоре информацию о том, что он является актом приема-передачи имущества. Также должно быть оформлено не менее 3-х экземпляров соглашения.

Справка: один готовится для регистрирующего органа, а остальные документы остаются у участников сделки.

Оформление сделки

Далее договор на покупку дома и земли в деревне должен быть зарегистрирован. Для этого сторонам нужно отправиться в Росреестр или МФЦ, взяв с собой вышеперечисленные бумаги. Там же рекомендуется осуществить передачу денежных средств.

Документы для продажи жилого дома (части дома).

Пример 3. Продается жилой дом (часть дома). Документа на земельный участок нет.

Можно провести сделку пока еще только в простой письменной форме. Нотариусы такие сделки не удостоверяют. Выход из положения - оформление земельного участка в аренду или в собственность.

Пример 4. Продается жилой дом + земля в аренде. Пакет документов на дом + Договор переуступки права аренды земельного участка одновременно .

Важно! В Росреестр предъявляется минимум документов: договор купли-продажи, документы персонального хранения (паспорт, свидетельство о рождении и др., доверенность, отказ от преимущественного права, согласие супруга, форма 9 (не везде требуют). Но весь пакет документов необходимо собрать для гарантии чистоты сделки, это особенно касается компетентности риэлторов, чем полнее пакет документов, тем больше защищенность сторон по сделке.

Нюансы:

С 01 января 2016 года все сделки по продажи долей удостоверяют только нотариусы
Технический паспорт нужен покупателю, в банк для ипотеки, нотариусу, Росреестру не нужен
Каждый дом должен стоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе право собственности не зарегистрируют
Особое внимание на несанкционированные самовольные пристройки, надстройки. Продать по старым документам объект можно, но потом есть большая вероятность возврата сделки, так как новый владелец не сможет зарегистрировать дополнительную площадь, не имея Разрешения от Администрации на такие действия.
Если дом и земля в собственности,то нельзя продать отдельно дом или отдельно участок, если участок большой, то надо сначала его разделить, получить отдельное Свидетельство, а потом можно продавать.

Доля в праве собственности на дом может быть продана только с долей земельного участка пропорциональной доле дома.

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

Нанять риелтора;
Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы , вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

Географическое расположение продаваемой недвижимости;
Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
Удаленность от населенного пункта (или центра города);
Имеющаяся инфраструктура;
Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки .

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым , друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

Паспорта и копии продавца и покупателя;
Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество ( , свидетельство о праве на наследство или и т.д.);
Технический паспорт;
Поэтажный план дома;
Кадастровый паспорт;
Межевой план участка;
Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
Справка об оплате налога на землю;
Выписка из домовой книги;
Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
Выписка из Росреестра;
Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком

Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

Наименование документа;
Место и дата его заключения;
Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Важно, чтобы покупатель понимал: даже на недостроенный дом должно иметься свидетельство о регистрации, учитывающее особенности недостроенных объектов. Отсутствие указанного документа может иметь плачевные результаты: объект могут назвать самостроем и снести. При покупке недвижимости важно:

Проанализировать расположение построек – они должны находиться на территории покупаемого участка.
Тип постройки должен совпадать с документальными данными.
Реальные строения и объекты на плане должны совпадать.
Размеры участка и данные кадастрового плана должны быть идентичны. Это соответствие поможет поможет избежать проблем с соседями, ведь ситуации, когда данные кадастрового документа и реальное положения вещей разнятся, не исключение.

Важно проанализировать грамотность составления кадастрового паспорта. Он состоит из 4 страниц.

Какие нужны документы для покупки дома с земельным участком?

Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.

Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Какие документы должны быть при покупке дома

Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения. Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом. Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана.

Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив. Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Что проверять и на что обращать внимание при покупке земли с домом?

После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества. Регистрация Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора. Документы для госрегистрации:

правоустанавливающие документы на оба объекта;
кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
договор купли-продажи с передаточным актом;
справка о лицах, зарегистрированных в доме;
квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

согласие супруга, заверенное у нотариуса;
разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки.

Документы при покупке дома с земельным участком

Список документов для покупки дома Итак, какие документы нужно проверять при покупке дома? К таким бумагам относятся:

свидетельство о госрегистрации права собственности строения (если право возникло на иных основаниях, тогда должен быть в наличии договор купли-продажи или другое);
техпаспорт домовладения;
выписка из домовой книги (отражается регистрация лиц на данной жилой площади);
свидетельство о праве собственности на землю.

Это перечень документов необходимый при покупке дома, чтобы можно было наслаждаться покупкой, а не бегать по судебным разбирательствам и разным инстанциям. Пакет документов для покупки дома со стороны покупателя Необходимо отметить, что покупатель должен не только проверить документы при покупке дома у его владельца, но и подготовить свои бумаги, чтобы оформить сделку быстро и легко.

Какие документы нужны при покупке дома с земельным участком

Процедура займет 10 рабочих дней. Финансы Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов. Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб.
Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц. Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

Необходимые документы при покупке дома с земельным участком

Часто бывает так, что владелец не является собственником жилья, а владеет землёй или недвижимостью на правах наследуемого дарения. В данном случае нотариус может не выдать договор купли-продажи, так как по закону хозяин не имеет права продавать такое имущество. В общем, нужно помнить, что документы на дом и землю при покупке — это важные бумаги, и они должны быть в наличии.

Возможно также и мошенничество при сделках с недвижимостью, например, продажа по поддельным договорённостям. Поэтому следует тщательно проверять документы при покупке дома с участком, в особенности, если хозяин продаёт собственность по доверенности. Только нотариус скажет, существует ли на самом деле доверитель, является ли подлинной данная доверенность.

Необходимо также не только проверить документы на покупку дома, но и связаться с доверителем, действительно ли он выдавал эту бумагу и какова причина её выдачи.
Нотариальное согласие супруга/супруги владельца дома – понадобится если дом строился или приобретался в момент когда хозяин был в браке (п.1,п.5 ст.57, 60, 61Семейного кодекса)

Нотариальное согласие на продажу дома можно получить заранее у того же нотариуса, тогда присутствие супруги на сделке – не обязательно.
В ином случае присутствие супруги на сделке – обязательно
Исключение, при котором согласия и присутствия на сделке второго из супругов не требуется: в случаях, когда дом с участком получен владельцем в дар, по наследству или приватизирован безоплатно

4. Свидетельство о браке понадобится в двух случаях:

Если продавец строил или покупал дом, находясь в браке
Если продавец строил или покупал дом до заключения брака

5.
Участок должен быть именно в собственности, а не принадлежать владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования

Договор купли-продажи участка, если участок покупался, а не приватизирован
Выписка из реестра сделок, которая является неотъемлемой частью договора купли-продажи
Свидетельство о праве собственности на земельный участок (акт на землю)
Экспертно-денежная оценка – получается у независимого оценщика
Нормативно-денежная оценка – выдается отделом земельных ресурсов по месту нахождения участка
Выписка из поземельной книги – выдается тем же отделом земельных ресурсов
Справка о реестре отягощений – ее получает непосредственно перед сделкой нотариус.

Какие документы получает покупатель при покупке дома с земельным участком

Составление основного договора и передача денег Образец бланка вы можете скачать у нас. Договор купли-продажи жилого дома или его части с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

Наименование договора.
Дата и место его заключения.
Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
Цена договора.

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости , выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости учитывают такие факторы, как:

Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
Площадь дома и площадь земельного участка.
Материал, из которого построен дом.
Наличие или отсутствие коммуникаций.
Год постройки.
Состояние дома.
Внутренние улучшения.
Наличие иных объектов на участке.
Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

купчая, договор или мены, прошедшие госрегистрацию;
при приобретении недвижимого имущества по необходима справка об уплате соответствующего налога;
если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.

Документы

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
Технический паспорт жилого дома;
Выписка из домовой книги;
Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
Документ об отсутствии задолженности по налогам;
Выписка из ЕГРП;
Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;

При необходимости:

Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Заключение предварительного договора

Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор в последствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре , который также имеет форму основного документа.

условия о предмете договора;
существенные условия основного договора;
срок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора. Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие.

Госрегистрации договор предварительной купли-продажи не подлежит.

Составление основного договора и передача денег

Договор купли-продажи жилого дома с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

Наименование договора.
Дата и место его заключения.
Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Расчет наличными деньгами желательно произвести при свидетелях: это может быть риелтор, нотариус или сотрудник банка (при помещении денег в ячейку депозитария выбранного сторонами банка). В банке имеется также возможность проверить подлинность банкнот.

По завершении процедуры передачи наличных денежных средств для покупателя целесообразным будет запросить у продавца расписку в получении денежных средств. После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества.

Регистрация

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах : по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

правоустанавливающие документы на оба объекта;
кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
договор купли-продажи с передаточным актом;
справка о лицах, зарегистрированных в доме;
квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

согласие супруга, заверенное у нотариуса;
разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Финансы

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов , целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Возможно, будет полезно почитать: