Техническое подполье в многоквартирном доме. Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд

размер шрифта

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Госстроя РФ от 27-09-2003 170 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ И НОРМ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (2017) Актуально в 2017 году

3.4. Содержание подвалов и технических подполий

3.4.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:

температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;

чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;

защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.

3.4.2. Подвалы и технические подполья должны иметь температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям.

3.4.3. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее, чем однократного воздухообмена.

Продухи в цоколях зданий должны быть открыты. Проветривание подполья следует проводить в сухие и не морозные дни.

3.4.4. В случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.

В подвалах и подпольях с глухими стенами при необходимости следует пробить в цоколе не менее двух вентиляционных отверстий в каждой секции дома, расположив их в противоположных стенах и оборудовав жалюзийными решетками или вытяжными вентиляторами.

3.4.5. Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

3.4.6. Не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток.

Уточнение клиента

В подвале имеются коммуникации: нижний контур отопления, подвод воды и электричества, выход канализации.

Николай оставил отзыв о сайте - показать

Всё устраивает, спасибо.

25 Июля 2016 18:03

800 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (12)

Юрист, г. Москва

10,0 рейтинг
эксперт

Добрый день.

Данные помещения не входят в общее имущество (если там нет коммуникаций)

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации , иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

Уточните этот момент

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Москва

10,0 рейтинг
эксперт

Здравствуйте. А кому они принадлежат. Мск или собственникам дома?

Вот от этого и нужно отталкиваться. Узнать можно в вашей управляющей компании.

Если собственникам, то тут проще. Собираете общее собрание, и решаете что договоры продлеваться не будут на аренду (если там аренда конечно, а не самовольное занятие). Сразу всё равно выселить не сможете, скорее всего там договора. Тут опять же нужно выяснить что за договора и кто заключал.

Если принадлежат Мск эти помещения то тут нужно подавать заявление на передачу в собственность собственникам МКД, но опять же смотря что за подвалы и какое общее имущество там есть, то есть тут тоже нужно выяснять есть ли трубы, коммуникации.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

г. Москва

8,2 рейтинг

Ну как минимум он должен был собрать подписи жильцов дома для использования подвального помещения, согласовать с управляющей компаний все подписать договор!

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Серпухов

9,3 рейтинг

Какие права на подвальные помещения есть у собственников жилья многоквартирного дома?
Николай

Здравствуйте, уточните, а в подвале инженерные коммуникации имеются?

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.07.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и…
I. Определение состава общего имущества
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации , иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

Как жильцам узнать правомочность использования подвальных помещений третьими лицами
Николай

Данной информацией владеет УК, которая обслуживает Ваш МКД.

Вы можете взять выписку их ЕГРП, в которой будет содержаться информация о том, являются ли подвалы общедомовым имуществом или нет

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на не движимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Как собственникам жилья использовать подвальные помещения в собственных интересах?
Николай

Собрать общее собрание и поставить вопрос об использовании подвальных помещений, если они входят в состав МКД

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

г. Москва

8,2 рейтинг

Напишите в администрацию жалобу! Там данные есть, что за управляющая компания подписала договор и на каких основаниях! И были ли собраны подписи о том что жильцы не против использования подвальных помещений и в каких целях!

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Москва

10,0 рейтинг
эксперт

Ну как минимум он должен был собрать подписи жильцов дома для использования подвального помещения, согласовать с управляющей компаний все подписать догово
Трошкин Алексей

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

г. Москва

8,2 рейтинг

Нет не должен если это собственность Мск, а судя по всему так и есть
Самарин Александр

Вроде насчет этого ответа не было? насколько я понял, то что Мск принадлежит. Да и в каких целях используют эти подвальные помещения также важно!

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Екатеринбург

Здравствуйте! Я бы посоветовала написать жалобу в прокуратуру для проведения проверки законности нахождения организаций в подвале, в ходе проверки прокуратура должна затребовать информацию и документы, касающиеся приватизации квартир в данном доме, прав организаций на подвальные помещения и т.д.

Согласно ПОСТАНОВЛЕНИя ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме .

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения , уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%
Юрист
- 7,6 рейтинг
Здравствуйте Николай.
По вопросу получения необходимой Вам информации Вы вправе обратиться в управляющую компани, которая в свою очередь обязана ее предоставить.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»:
3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
Что касается права на подвальные помещения, то здесь ситуация непростая и все зависит от конкретных обстоятельств дела, вот один из примеров судебной практики:
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 января 2016 г. N 5-КГ15-207 Вынесенное ранее апелляционное определение, которым отказано в признании недействительным зарегистрированного права собственности на подвальные помещения, подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку нижестоящими судами не было установлено: предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также предназначено ли спорное подвальное помещение многоквартирного дома для самостоятельного использования
9 марта 2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Оборотова А.Г. к Департаменту имущества города Москвы о признании зарегистрированного права недействительным и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений
по кассационной жалобе Оборотова А.Г. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Оборотова А.Г., поддержавшего жалобу, представителя ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов Набиева Р.М., оставившего разрешение вопроса на усмотрение суда, установила:
Оборотов А.Г. обратился в суд с иском к Департаменту имущества г. Москвы о признании зарегистрированного права недействительным и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений.
В обоснование исковых требований указал, что является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу:
Указанный жилой дом был сдан в эксплуатацию в 1965 году и в соответствии с проектной документацией оборудован техническим подвальным помещением общей площадью… кв. м, где находятся инженерные коммуникации и установлено инженерное оборудование.
Согласно проектной документации указанные подвальные помещения определены как технический подвал и технические помещения и обладают всеми признаками характерными для технического подвала.
Истец полагал, что поскольку жильцы дома начали приватизировать квартиры с 1992 года, то вместе с правом собственности на приватизированные квартиры к ним перешло право общей долевой собственности на технические помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений жилого дома, в том числе на спорный подвал.
В 2009 году истцу стало известно, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) право собственности на часть подвальных помещений принадлежит городу Москве в лице Департамента имущества г. Москвы. Оформление права собственности и переоборудование подвального помещения осуществлялось в период с 2002 по 2007 год без получения необходимого разрешения. Доступ к инженерным коммуникациям, находящимся в помещениях подвала, стал крайне затруднителен, что ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир многоквартирного дома.
По мнению истца, ответчиком нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, в связи с чем Оборотов А.Г. просил суд признать недействительным зарегистрированное право собственности г. Москвы на нежилые подвальные помещения и истребовать их из чужого незаконного владения.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2014 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г., в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Оборотов А.Г. просит отменить названные судебные акты.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 25 декабря 2015 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судами установлено, что на спорные подвальные помещения, расположенные по адресу: ..., зарегистрировано право собственности г. Москвы. Оформление права городом осуществлялось поэтапно: первые помещения зарегистрированы за г. Москвой 18 марта 2002 г., последние помещения - 22 ноября 2007 г., что следует из письма Прокуратуры г. Москвы от 12 октября 2009 г. N 7/30-5-156-2009/91122.
На основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 31 марта 2003 г. N 1409-р подвальные помещения переданы ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов, о чем 19 декабря 2003 г. заключен контракт N 0-1248 на право хозяйственного ведения нежилого фонда.
Подвал разделен на две части стеной и имеет два отдельных входа в помещения. Часть помещений передана в аренду ООО «ЕвроСтройЖилье» на основании договора аренды, заключенного с ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов.
Во второй части подвального помещения находятся инженерные коммуникации дома (тепловой узел, трубы, заслонки, вентили, краны и др.). Данная часть подвального помещения в аренду не сдается.
Оборотовы А.Г. и Л.В. приватизировали занимаемую ими квартиру по адресу:… и стали ее собственниками 20 января 1992 года, что подтверждается соответствующим свидетельством о собственности на жилище.
24 мая 2007 г. между ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов и Оборотовым А.Г., действующим на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, заключен договор управления многоквартирным домом N ..., целью которого согласно пункту 2.1 договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме на законных основаниях.
В соответствии с приложением N 1 к данному договору к помещениям общего пользования отнесены, в том числе, технические подвалы площадью… кв. м.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании зарегистрированного за городом Москвой права собственности на спорный подвал недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что истцом неверно выбран способ защиты нарушенного права.
С таким выводом согласился суд апелляционной инстанции, указав также на то, что помещения, расположенные в подвале дома, не могут быть отнесены к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку они имели и имеют самостоятельное функциональное назначение.
Однако суд апелляционной инстанции при вынесении определения не учел положения действующего законодательства, что привело к неверному установлению обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.
При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.
Однако апелляционная инстанция не определила указанные обстоятельства как юридически значимые для правильного разрешения дела и неправильно распределила бремя их доказывания, чем нарушила положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того суд апелляционной инстанции в нарушение положений части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указал на какие-либо доказательства, которые позволили ему сделать вывод о том, что спорный подвал имел самостоятельное функциональное назначение, установив при этом, что в подвале находятся инженерные коммуникации, снабженные запорной арматурой, которые предназначены для эксплуатации всего дома.
Обосновывая отказ в иске, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда сослалась на пункт 1 приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт- Петербурга и муниципальную собственность», согласно которому объекты государственной собственности, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесены к муниципальной собственности, а также на постановление Московской городской Думы N 15 от 15 февраля 1995 г. «О городской муниципальной собственности».
Однако указанные правовые акты судам надлежало применять с учетом положений части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда.
Нельзя согласиться и с выводом судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда о том, истец выбрал неправильный способ защиты.
По смыслу положений ранее действующей части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.
В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.
В своем иске Оборотов А.Г. просит о признании зарегистрированного права недействительным, то есть фактически о применении того способа защиты, который указан выше.
Поскольку Оборотов А.Г. является собственником квартиры в многоквартирном доме, то он наделен правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома.
При таких обстоятельствах апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий
Горшков В.В.
Судьи
Романовский С.В.
Гетман Е.С.

Свернуть

Ответы юристов (1)

Сыроватский Сергей

Юрист, г. Ростов-на-Дону

3949 ответов
1195 отзывов

ПОДВАЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА: ПРАВОВОЙ РЕЖИМ

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О). Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.Помещения МКД и возможные правовые режимыСогласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.
Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находится часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:– общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
– самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.Разъяснения Конституционного судаКак указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.
Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).
Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.Позиция Президиума ВАСПодвальное помещение дома не является техническим по определению
Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.
Ключевой момент: Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.
Признаки «технического подполья»
Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.
Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.
Ключевой момент: Техническим признается подвал:– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.
Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, – Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008. Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев. Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, – Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:–ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;–ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;–смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;–грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.
Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него. Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.
Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС вПостановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).
Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости
В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541 1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Ключевой момент: Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.
Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.
К сведению: Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).
Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).
Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 № 44 Г-99/2010. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ № 3020 1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам – «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.
Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения
Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находится в общей долевой собственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.
Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.
gkh.avbn.ru
№ 5 2011г. Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Приватизировать подвал в многоквартирном доме имеют возможность все владельцы квартир. Они могут использовать помещения для реконструкции его в личных интересах. Стоит отметить, что приватизация является недорогой в сравнении с сегодняшними ценами на недвижимость.

Законодательные основания на владение подвальными помещениями в многоквартирном доме

Несложно понять, что реализация таких замыслов является выгодной при невысокой стоимости приватизации помещения. К этому можно добавить, что процедура приобретения площади в собственность простая, если выполнять все действия в соответствии с законодательством.

Отношения между собственниками регулируются с помощью Жилищного кодекса РФ. В частности, его 36 статья определяет правообладателей подвальных помещений в многоквартирном доме, а также помогает разрешить спорные вопросы.

В ЖК РФ четко установлено, что подвальные помещения принадлежат всем жильцам конкретного многоквартирного дома. Никто, кроме них, не имеет права распоряжаться данными площадями. Это означает, что только при их согласии физические лица или организации могут начать процедуру приватизации.

Важно не забывать о том, что законодательно запрещается приватизировать помещения, в которых расположены инженерные сети, снабжающие дом коммунальными и энергетическими ресурсами. На остальной площади подвала могут расположиться магазины, парикмахерские, различные мастерские и даже жилое пространство.

Оформление разрешения на приватизацию подвала

Подвальные помещения разделяются на два вида:

те, в которые разрешен общий доступ. Их используют для хранения личных вещей, продуктов и прочего;
те, в которые общий доступ запрещен. Используются для инженерных систем, проход разрешен только обслуживающим специалистам.

В обоих случаях подвальное помещение является собственностью жильцов многоквартирного дома, а потому для приватизации потребуется их одобрение, которое получить иногда непросто. Для его получения требуется проведение собрание жителей дома, которое должно быть задокументировано и иметь положительный результат. Для того чтобы процедура была проведена правильно, необходимо изучить соответствующие статьи в Жилищном кодексе.

Первым шагом является оповещение всех жильцов многоквартирного дома о проведении собрания:

известить их требуется за десять дней до начала собрания. Это можно сделать при помощи объявлений, размещенных на каждом подъезде;
на собрании должно присутствовать не менее половины собственников;
перевод подвала в частную собственность возможен только при получении более чем половины положительных голосов.

Вторым шагом станет подсчет голосов. При проведении этого действия запрещено подделывать бюллетени и протоколы. В случае, если кто-либо из жильцов не согласится с приватизацией и обратится в орган государственной инспекции, придется предоставить все документы на проверку. При обнаружении фактов фальсификации необратимо последует наказание.

Из этого следует, что при оформлении подвального помещения необходимо соблюдать правовой режим для того, чтобы впоследствии не было проблем с законом и противниками приватизации данных площадей.

При необходимости приобретения в собственность подвала, располагающегося в общежитиях или административных зданиях, потребуется точно так же получить согласие владельцев. Отличием будет лишь то, что собственников в таком случае меньше, а это означает, что получение разрешения упростится.

Переоснащение помещения

После получения согласия жильцов можно приступать к переоснащению площадей под свои нужды. Это можно сделать следующими способами:

Составление необходимой проектной документации, согласование ее в соответствии с требованиями, а затем выполнение процедур по переоборудованию при помощи строителей либо самостоятельно.
Выполнение работ по переоснащению подвального помещения, а затем оформление документации, проведение экспертиз и получение в БТИ документов, разрешающих реконструкцию.

При проведении переоборудования площадей нужно учитывать, что при наличии на приватизируемом участке инженерных систем, обеспечивающих здание, необходимо предоставить свободный доступ к ним специалистам для проведения регламентных и ремонтных работ. Также владелец не должен забывать о пожарной безопасности. Кроме того, существуют требования к подвальным помещениям в многоквартирных домах, и они тоже должны быть соблюдены.

После проведения процедуры согласования реконструкции собственник должен обратиться в БТИ с целью переоформления технического паспорта, указав в письменной форме все произведенные изменения. Такая процедура имеет большое значение для всех жителей дома, потому что сумма коммунальных расходов разделена между ними поровну. А вследствие реконструкции подвальная площадь уменьшится и количество плательщиков вырастет.

Заключительный шаг

После прохождения всех процедур, когда согласована проектная документация, выполнены требования пожарной безопасности, оформлен технический паспорт, можно приступить к заключительному этапу приобретения площади в собственность.

Для получения регистрационного свидетельства необходимо предоставить следующие документы:

обращение в письменном виде;
лист согласования с жителями многоквартирного дома;
переделанный технический паспорт;
платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Когда вся документация оформлена верно и является действительной, получение свидетельства не станет проблемой. Оно будет выдано после проверки пакета документов.

Приватизация незаконно занятых помещений

Подобные случаи имеют место в практике. Часто владельцы самовольно занимают подвальные площади. Они могут утверждать, что сделали переоснащение за свои деньги и этого достаточно для законного владения помещением. Однако, как было описано ранее, это не так. Если было проведено общее собрание владельцев с положительными результатами, но без дальнейших действий по приватизации, человек не может считаться правообладателем.

Чтобы оформить такое помещение в собственность, необходимо провести новое собрание жильцов для перераспределения владельцев и смены собственника. Чаще всего такая проблема существует в старом жилом фонде, где распределение происходило давно и без законного оформления.

Заключение

При желании оформить подвальное помещение в многоквартирном доме необходимо действовать в рамках закона. В случае если соблюдать все требования, проблем с приобретением сертификата не возникнет. И уже в скором времени новый собственник сможет использовать площади в своих интересах.

В настоящее время в подвальных помещениях жилых домов, особенно расположенных вдоль центральных магистралей города, функционирует огромное множество разного рода заведений – от кафе и магазинов до офисов и складов. Однако в то же время эти помещения находятся в многоквартирных домах и зачастую являются общедомовым имуществом собственников. Мы выяснили у юристов, какие подвалы можно вернуть в пользование жильцам домов.

Фото Наиля Фаттахова

Еще в 90-х годах прошлого столетия началось отчуждение помещений подвалов, собственниками которых стали предприниматели и организации. И далеко не всегда данные сделки являлись законными, ведь еще в декабре 1992 года был принят закон «Об основах федеральной жилищной политики», 8-я статья которого предусматривала, что в кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

Напомним, что под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные, предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в долевой собственности собственников жилья.

Законодательством был установлен запрет на отчуждение не любого помещения подвала, а только того, которое является техническим, а значит, принадлежащим на праве собственности всем собственникам помещений в доме. В 1995 году в части первой Гражданского кодекса РФ появилась норма статьи 290, где указывалось, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. А в марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, где статья 36 уже содержала более подробный перечень имущества, которое является в силу закона общей долевой собственностью домовладельцев, где также назывались технические подвалы.

Что такое технический подвал?

Необходимо различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального назначения. Первые предназначены только для размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций, это следует, как правило, из технической документации на дом, вторые могут использоваться и по иному назначению, например как склад, магазин, офис. Технические подвалы, безусловно, должны находиться в собственности всех домовладельцев данного жилого дома, помещения же, находящиеся в подвале и не имеющие самостоятельного назначения, могут быть и в собственности третьих лиц.

Наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. Назначение помещения должно определяться по технической документации на здание. Так, например, достаточно взглянуть на более раннюю экспликацию к плану строения (составленную, скажем, на дату ввода дома в эксплуатацию), где будет указано назначение спорного подвального помещения. Если в плане строения отсутствуют сведения о том, что спорное помещение имело назначение, к примеру, «магазин», «склад» или «контора» и т. д., то очевидно, что самостоятельного назначения оно не имело. При наличии доказательств того, что в помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, вероятность истребования спорного подвального помещения в судебном порядке у владельца весьма высока.

Кто имеет право сдавать в аренду подвалы или другие свободные помещения в многоквартирных домах?

Должны ли спрашивать у собственников квартир многоквартирного дома разрешение на сдачу в аренду того или иного помещения?

Дело в том, что сами собственники и принимают такое решение, а не дают кому-либо согласие. Только общее собрание собственников правомочно это сделать. Председатель правления ТСЖ или ЖСК либо любое иное лицо не вправе принимать единоличное решение о передаче общедолевого имущества, такое право принадлежит только общему собранию собственников помещений дома.