Уточнение границ земельного участка: Порядок действий. Уточнение границ ранее учтенных земельных участков Обязательность уточнения границ земельных участков

Существует много причин, по которым требуется установление точных размеров земельного участка. Проводить данные работы должны специалисты в области геодезии по инициативе собственника земли или по решению судебного органа. Процедура по уточнению границ регулируется ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности».

Основания для уточнения

Определение точных границ требуется для тех земельных наделов, которые состоят на кадастровом учете, им присвоен уникальный номер, но при этом межевание не проводилось. Узнать об этом можно из кадастрового паспорта, в котором имеется отметка о том, что границы не установлены . Связана такая ситуация с упрощенной схемой приватизации, проводимой согласно ФЗ № 93, который называют законом «о дачной амнистии».

Существует ряд оснований, по которым требуется оформление документов с точными пограничными линиями. К ним можно отнести:

Приобретение или продажа участка . Оформление документов на передачу собственности другому лицу без наличия точных размеров земли нельзя будет осуществить.
Проведение строительства на участке . Впоследствии потребуется регистрация документов на постройку. Без правильно оформленных бумаг на землю такая процедура будет невозможна.
При решении спорных вопросов с соседями . При обращении в суд потребуется проведение межевания.
При передаче участка по договору дарения или включения его в завещание .
Ошибки кадастровой службы . При массовой приватизации установление границ проводилось формально без досконального изучения объекта. Именно поэтому случались ошибки.

Рассмотрение вопроса по корректировке размеров земельных наделов, граничащих друг с другом, происходит после поступления в кадастровую службу заявления от владельца или по решению судебной инстанции.

Справка : Если владелец не предполагает никаких действий со своей землей и у соседей не имеется никаких претензий, то заниматься уточнением границ не обязательно.

Что такое описание местоположения и площади ЗУ

Процедура уточнения границ требует описание местоположения участка. Порядок данных действий расписан в Приказе Минэкономразвития РФ № 267 от 03/06/2016 года. В нем указано, что при проведении работ по описанию параметров участка должны быть использованы уже существующие документы по землеустройству.

Само местоположение земельной территории устанавливается определением координат характерных точек участка на плоскости. Под этими точками понимают места на местности, где происходят изменения рельефа или формы участка и где требуется установление межевых знаков.

Требования и документы

Согласно статье 22 пункт 10 ФЗ № 221 уточнение пограничных линий земельных наделов осуществляется на основании документа, подтверждающего право владения. При его отсутствии это может быть документ об образовании или выделении участка определенному лицу. Без этих бумаг нельзя подать заявку на установление точных границ земельной территории.

Для конкретизации размеров земельного участка потребуется вся имеющаяся на него документация:

кадастровая выписка из Росреестра, которая содержит межевой план участка;
свидетельство о праве владения;
технический паспорт при наличии строений;
паспорт и заявление собственника.

Уточнение границ ранее учтенного участка

Уточнение границ для ранее учтенных территорий имеет свои характерные особенности:

Геодезические работы проводятся с землями, которые уже поставлены на кадастровый учет, но при этом их границы не имеют четкого определения.
Процедура уточнения должна включать в себя обязательные межевые работы на местности с предварительным изучением документов на землю.
После работ по коррекции границ участка возможно незначительное изменение его площади. Допустимым считается отклонение на 10%. При этом требуется составление акта о том, что соседи не имеют претензий на изменение границ смежных территорий.

Как изменить границы после межевания

После проведения межевых работ и выявления некоторых отклонений от ранее намеченных границ требуется оформление документов, которые позволят внести изменения в разделение территории между соседями или увеличение участка за счет свободных, прилегающих к нему земель. Для этого кадастровый инженер прилагает к межевому делу пояснительную записку. Ее рассматривает кадастровая служба и выносит решение. В случае отказа он должен быть обоснован.

Участок без постановки на кадастровый учет

Если земельный надел не был поставлен на кадастровый учет, то его владельцу необходимо сделать это в срочном порядке, так как стать полноправным собственником земли он сможет только после занесения его в Единый Реестр (ЕГРН).

Согласно ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» с 1 января 2018 года без постановки на учет в службу кадастра владелец участка не сможет распоряжаться им. Кроме того, если в течение 5 лет земельный участок не будет внесен в списки учтенных в ЕГРН, то муниципальное образование сможет в судебном порядке рассмотреть вопрос о переходе права собственности к другому лицу, например, муниципалитету, без фактического оповещения об этом владельца, так как участок будет иметь статус свободной земли.

Поэтапный порядок действий

Процедура установления точных границ земельного участка обычно проходит в несколько этапов.

Начальный этап характеризуется подготовительными работами, связанными с поиском организации, которая занимается геодезической деятельностью и имеет лицензию на ее проведение. Потребуется написать заявление от имени владельца с указанием причины обращения. Далее проводится сбор собственником участка нужных документов, список которых обычно предоставляют кадастровые работники. Они изучают документацию и определяют предстоящий план мероприятий по уточнению границ. Владелец заключает договор о проведении уточняющих межевых работ на его участке. Требуется также оповестить всех владельцев смежных земель о предстоящих действиях.
Кадастровый инженер на местности проводит геодезические работы с использованием специальных инструментов и приспособлений. Он определяет координаты поворотных точек, решает о вопрос о правильности уже имеющихся установленных межевых знаках или о необходимости их переноса. С результатами своей работы кадастровый специалист знакомит владельцев смежных участков. При их согласии составляется Акт согласования. Если кто-то из соседей имеет возражение, то это также заносится в документ.
При наличии согласия всех владельцев кадастровый инженер проводит работы по изменению границ путем переноса уже имеющихся межевых знаков или установки новых для уточнения рельефа местности и формы участка.
Происходит оформление документации, в которой указываются новые уточненные границы.
На основании проведенных работ требуется переоформление документов в кадастровой службе. Все изменения должны быть внесены в кадастровый паспорт.

Уточнение границ может проводиться с увеличением площади за счет объединения нескольких участков, присоединения свободной территории или разрешения спорных ситуаций между соседями. Для этого необходимо, чтобы выполнялись следующие условия:

Желание собственника и соседних владельцев. Соседи могут быть против, если присоединение свободной земли будет мешать им, например, при подъезде к своему участку.
Наличие свободных земель, прилегающих к данному наделу. Эти земли могут находиться в муниципальной или федеральной собственности, или быть неучтенными. В первом случае необходимо получить разрешение властей на присоединение земель к своему участку.
Присоединяемый земельный надел должен быть той же категории разрешенного использования.

Уточнение границ с уменьшением территории земельного надела встречается гораздо реже. Это происходит обычно в результате разрешения споров между соседями или при ошибочном разграничении земли кадастровой службой. Согласно статье 42.8 ФЗ № 221 уменьшить участок нельзя более, чем на 10% от его площади, заявленной в ЕГРН. При несогласии дело направляется в суд.

Сроки и стоимость выполнения работ

На стоимость и сроки проведения работ влияет ряд факторов:

площадь земли, на которой проводятся геодезические измерения;
дальность расположения местности от нахождения организации, которой заказываются работы;
рельеф рассматриваемой территории: наличие болот, лесонасаждений, холмистость местности;
категория земель, на которой расположен участок.

Сроки по уточнению земель определяются от 2-х недель до месяца. Средняя цена колеблется от 5 до 15 тыс. рублей.

Процедура уточнения границ участка позволяет его владельцу стать полноправным хозяином небольшого земельного надела. Он сможет проводить с ним любые юридические операции, заниматься строительством без угрозы сноса построенного сооружения, урегулировать отношения с соседями. Также в результате уточнения можно увеличить территорию своего участка при наличии свободных прилегающих земель.

Образцы документов :

Заявление на проведение работ по уточнению границ.
Пояснительная записка об уточнении границ ЗУ.
Заявление на разрешение муниципалитетом присоединения земельной территории.
Акт согласования границ.

Под уточнением границ земельного участка следует понимать проведение межевания на ранее учтенном наделе, зарегистрированном в едином государственном реестре недвижимости.

При проведении уточнения границ кадастровый инженер определяет межи надела непосредственно на местности .

Результатом является составление стандартного .

Уточнение производится в следующих случаях:

надела не были точно определены . В таком случае в в графе «Особые отметки» стоит пометка примерно следующего содержания «Границы надела не были определены в соответствии с законодательством». Такой участок можно продать, подарить, оставить в наследство и т.д. Однако чтобы построить здесь дом (любое другое капитальное строение) и зарегистрировать его, необходимо уточнить границы надела и зарегистрировать такое уточнение в ЕГРН.
Границы надела были определены неверно . При проведении первоначального межевания кадастровый инженер мог с установлением границ. Чтобы , необходимо заказать уточнение межей.

При составлении градостроительного плана населенного пункта, власти проводят градостроительное межевание.

Имеющаяся земля делится сначала на кадастровые кварталы (каждый квартал объединен общим видом разрешенного использования земли), а кадастровые кварталы делятся на обособленные участки.

Такая ситуация возможна в следующих случаях :

При создании нового участка из земель государственной (муниципальной) собственности.
При выделении одной доли из прежде целого участка.
При объединении нескольких участков в один надел.
При разделе участка на несколько обособленных наделов.

В любом из этих случаев заказывается не уточнение границ, а именно межевание. Также межевание заказывается при необходимости перераспределить ранее установленные границы нескольких наделов.

Сам процесс межевания включает в себя следующие этапы :

Заключение договора с о проведении работ.
Уведомление заинтересованных лиц о скором проведении работ по установлению границ. Уведомляются владельцы соседних участков, а также представители местной администрации.
Проведение работ на местности. При этом используются высокоточные спутниковые технологии, что позволяет минимизировать риск .
Оформление результатов и выдача . На основании межевого плана можно получить кадастровый паспорт участка.

Подробней о межевании читайте в статьях тематической .

Что такое уточнение границ

Проведение уточнения границ возможно только по отношению к ранее учтенному участку , то есть, тому участку, который ранее был зарегистрирован в ЕГРН (ГКН).

Самый простой способ узнать, был ли участок ранее поставлен на – публичная кадастровая карта Росреестра, где есть сведения обо всех зарегистрированных участках РФ.

Для этого необходимо знать хотя бы один из нижеприведенных пунктов :

земельного участка.
Условный номер ЗУ.
Ранее присвоенный номер ЗУ.
Точный адрес.

Если земля поставлена на , сервис тут же выдаст всю информацию, имеющуюся по этому участку.

Сама процедура уточнения границ проводится по аналогии с полноценным межеванием : владелец ЗУ заключает договор с кадастровым инженером, тот оповещает всех заинтересованных лиц, проводит уточнение границ на местности и оформляет результаты через создание межевого плана.

Часто во время проведения уточнения, границы участка переносятся, так как установленный забор не соответствует реальным межам участка. Все это может привести , которые будут не согласны с переносом забора.

Здесь есть 2 пути решения:

Досудебное урегулирование. Если сосед не признает вновь установленных границ можно попробовать договориться за общие средства заказать землеустроительную экспертизу, которая установит точные смежные границы.
Судебное урегулирование. Если сосед на контакт не идет и отказывается переносить свой забор, необходимо подавать иск в суд. При необходимости будет назначена судебная землеустроительная экспертиза, которая и определит точные границы. При этом проигравшая сторона вынуждена будет погасить все судебные издержки, в том числе и оплатить расходы на проведение экспертизы.

Может ли измениться площадь или конфигурация надела

До 2001 года при образовании новых земельных наделов процедура межевания не проводилась, а значит, площадь таких земельных участков указывалась примерно.

В свою очередь, главная задача уточнения границ заключается не в том, чтобы утвердить установленные на местности границы надела, а в том, чтобы определить реальные границы и конфигурацию земельного участка.

Это означает, что при уточнении границ изменение размера земельного участка может произойти изменение в обе стороны :

Подпункт 30 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 определил, что площадь межуемого участка не может произойти уменьшение более чем на 10% от площади , указанной в документах. То есть, если в кадастровом паспорте было указано, что площадь ЗУ составляет 20 соток, то после проведения межевания она не может быть менее 18 соток.
Подпункт 32 пункта 1 ФЗ № 218 определил, что площадь межуемого участка не может быть более чем на одну минимальную площадь конкретного вида участка, принятую в регионе. То есть, если местным нормативно-правовым актом установлено, что участка под не может быть менее 3 соток, то межуемый участок ИЖС не может быть увеличен более чем на эти же 3 сотки.

Если местным НПА не установлена минимальная площадь конкретного вида участка, для межуемого надела увеличение не может быть более чем на 10% от своей прежней площади.

Судебные споры о смежных границах

При возникновении судебного спора о смежных границах между несколькими участками, расстоянии от границы до забора, проведение межевания (уточнения границ, землеустроительной экспертизы) – неизбежно.

Суд в обязательном порядке будет принимать в учет итоговое заключение кадастрового инженера . А в случае, если до обращения в суд уточнение границ не производилось, будет назначена судебная землеустроительная экспертиза.

При этом суд не просто доверяет заключению кадастрового инженера, а проверяет правильность проведенного им межевания.

Так, по состоянию на 2018 год при уточнении границ кадастровому инженеру необходимо использовать высокоточное спутниковое оборудование.

Такое оборудование позволяет определить месторасположение границ и координат участка () с точностью буквально до нескольких сантиметров.

В судебной практике известен случай, когда Верховный суд РФ отменил результаты проведенного межевания из-за того, что кадастровый инженер определил границы участка исходя из забора, который уже был установлен на местности.

Заключение

Уточнение границ земельного участка отличается от межевания лишь тем, что выполняется в отношении уже ранее учтенных (зарегистрированных) земельных наделов. В остальном же процедуры абсолютно идентичны. Главная задача уточнения границ – определить реальные межи участка.

Это может понадобиться сразу в нескольких случаях :

В целях исправления кадастровой ;
Для решения споров с соседями о смежных границах;
Для внесения сведений о границах участка в ЕГРН.

Однако владельцы зарегистрированных участков проводить уточнение границ. По своему усмотрению они совершать с наделом любые операции: продавать, дарить, оставлять предметом залога и т.д.

Вконтакте

Ранее учтенные объекты недвижимости (Статья 45 ФЗ о кадастре):

Или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, которых осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу ФЗ о кадастре или в переходный период его применения с учетом особенностей, определенных статьей 43

- государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

- государственный кадастровый учет которых не осуществлен , но права на которые возникли до дня вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не прекращены.

C т. 47 п. 6 . Участки лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся , но вещные права на которые и их ограничения, в том числе аренда, зарегистрированы в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ", признаются ранее учтенными объектами недвижимости. План участка лесного фонда, а также документ, содержащий описание участка лесного фонда и удостоверенный соответствующим органом, осуществляющим государственный учет участков лесного фонда, признается юридически действительным. Лесной участок соответствует участку лесного фонда.

Неверный способ защиты нарушенного права : Требование о признании земельных участков ранее учтенными

Заявитель обратился в суд с требованием о признании незаконным решения органа кадастрового учета об отказе во внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости , принятого на основании пунктов 19, 34 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42. При этом решения об отказе были приняты органом кадастрового учета по результатам рассмотрения поступивших документов, а именно заявления и выписки из похозяйственной книги, оформленной не в соответствии с формой , утвержденной приказом Федеральной регистрационной службы от 29.08.2006 N 146 (утратил силу 26.05.2012, далее - Приказ N 146).

Так, в выписке из похозяйственной книги в качестве правообладателя земельного участка было указано лицо, умершее к моменту выдачи выписки и не обладающее правоспособностью в соответствии со статьей 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению органа кадастрового учета, указанный документ незаконно наделяет умершее лицо правом, которым он фактически не может обладать. При этом из содержания выписки не следует возможность ее выдачи в отношении умершего правообладателя. На этом основании данный документ, по мнению органа кадастрового учета, не может рассматриваться как устанавливающий или подтверждающий право на земельный участок. Кроме того, в выписке не были заполнены такие обязательные поля выписки, как место рождения, документ, удостоверяющий личность, право, на котором предоставлен земельный участок, и его назначение.

Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что оснований для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке не имеется, поскольку представленная выписка из похозяйственной книги не соответствует форме, утвержденной Приказом N 146. Также выписка не свидетельствует о зарегистрированном ранее праве лица, которое обращалось с заявлением в орган кадастрового учета, поэтому оспариваемое решение об отказе права и законные интересы заявителя не нарушает.

Что такое межевание?

Межеванием является комплекс работ по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Межевание земель, как комплекс работ, включает в себя землеустройство, геодезию и кадастровые работы.

Что изменилось с 01.01.2018 года?

Согласно законопроекту «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» с 01.01.2018 г. запрещается любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ, установленных в соответствии с законодательством РФ. Данный законопроект был разработан для выполнения плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденной Распоряжением Правительства РФ № 2236-р от 01.12.2012 г.

Для чего необходимо межевание?

Потребность в проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка объясняется тем, что большая часть сведений о границах земельных участков внесена в Государственный кадастр недвижимости без установления таких границ на местности, а именно - по сведениям, содержащимся в правоустанавливающих документах на земельный участок. Если же все-таки производились какие-либо геодезические измерения, то они не имели высокую точность.

Именно поэтому в настоящее время по всей территории РФ огромное количество участков имеет пересечения друг с другом, тем самым вызывая споры и недовольства у собственников таких земельных участков. Процедура уточнения производится с целью устранения таких пересечений границ. Кроме того, уточнение необходимо проводить для внесения сведений об изменении границ и площади земельного участка в базу государственного кадастра недвижимости.

К каких случаях необходимо проводить процедуру межевания?

Уточнение границ земельного участка необходимо производить в следующих случаях:

если фактическое местоположение границ или конфигурация земельного участка (части земельного участка) не соответствуют сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости,
если фактическая площадь земельного участка (части земельного участка) не соответствует площади, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости,
если земельный участок является ранее учтенным и на него имеются все правоустанавливающие документы, но сведения о границах земельного участка отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости,
если имеет место реестровая (кадастровая) ошибка.

Какой документ составляется по результатам межевания? Кто формирует такой документ?

Уточнение местоположения границ и/или площади земельного участка осуществляется путем формирования межевого плана и подачи такого межевого плана в орган государственной регистрации. Межевой план подготавливается кадастровым инженером в форме электронного документа в формате XML, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.

Нужно ли утверждать границы участка с соседями?

При проведении процедуры уточнения границ земельного участка обязательным к включению в состав межевого плана является акт согласования местоположения границ земельных участков. Местоположение границ уточняемого земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей правообладателей смежных (соседних) земельных участков, либо их законных представителей.

Каким образом определяются координаты и площадь участка?

Сведения о местоположении границ земельного участка в межевом плане указываются на основании геодезических обмеров, в ходе которых определяются координаты характерных точек границ такого земельного участка.

При наличии какого документа можно производить уточнение границ участка?

Уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет, а также его общей площади, производится лишь при наличии документа, который подтверждает законность владения гражданина этой землёй. Результатом же данной процедуры является выписка, содержащая уточненную информацию о конфигурации и площади участка, или же кадастровый паспорт.

Какие этапы выполнения работ по межеванию?

Кадастровые мероприятия по установлению границ земельного участка происходят в четкой последовательности, приведенной далее.

Изучение правоустанавливающий документации на конкретную территорию, и выявление грамматических или технических ошибок в ней. Выяснение необходимости смены вида или категории разрешенного использования. Получение недостающих сведений из кадастрового плана территории.
Проведение геодезических замеров границ участка на местности с учётом фактического расположения ограждения или иных объектов, ограничивающих изучаемую территорию. Формирование акта согласования, подписываемого собственниками смежных участков.
Оформление межевого плана, на основании проверки которого в органах кадастрового учета выдается паспорт или выписка.

Кто вправе подписывать акт согласования границ?

В акте согласования имеет силу только подпись собственника земли, или же лица, наделенного соответствующими полномочиями по доверенности. В противном случае данный документ считается недействительным.

Возможно, будет полезно почитать: