Объект оценки субъект оценочной деятельности. Оценочная деятельность, субъекты и объекты

Процесс оценки бизнеса подразумевает наличие оцениваемого объекта, а также субъектов оценки. Субъектами оценки бизнеса выступают физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т. е. все те, кто заказывает оценку, осуществляет ее, координирует и контролирует, а также выступает потребителем оценочных услуг.

В процедуре оценки стоимости бизнеса субъект оценки является важнейшим действующим лицом на рынке готового бизнеса. Информация о классификации субъектов оценки позволяет определить состав возможных целей, которые они могут ставить в своей деятельности. Знание же целей деятельности субъекта оценки даёт возможность выбрать комплекс методов, при помощи которых рационально осуществлять оценку стоимости бизнеса.

Субъекты оценки бизнеса могут быть разнообразными. Состав субъектов оценочной деятельности установлен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В ст. 4 указанного закона указано: «Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики)».

В качестве основного субъекта оценки надо рассматривать не просто человека или организацию, осуществляющих работы по проведению оценки стоимости бизнеса, а именно то лицо, во исполнение интересов которого проводится данная оценка. Исходя из этого, субъекта оценки можно определить как юридическое или физическое лицо, интересы которого отражаются в определяемой мере ценности бизнеса.

Преследуемые интересы, как правило, полностью отвечают главным целям, к достижению которых стремится это лицо. Так, к примеру, владелец, которому принадлежит бизнес, стремится к приобретению предельно возможной экономической выгоды; банки? к поддержанию своего финансового оборота на эффективном уровне посредством максимально полного следования условиям кредитных договоров; собственно предприятие? к определению режима экономической безопасности, процветанию, осуществлению возможности стабильного присутствия на целевом рынке.

В рамках классификации важнейших субъектов оценки бизнеса выделяют:

  • 1. ·Предприятие (организацию), являющуюся юридическим лицом.
  • 2. Собственников (владельцев) бизнеса, которые делятся на:
    • а) владельцев, располагающих безусловным правом собственности (включая имущественную составляющую) и соответственно абсолютной (неограниченной) ответственностью по долговым обязательствам;
    • б) корпоративных владельцев, обладающих лишь обязательственными правами по отношению к бизнесу и, следовательно, имеющих ответственность только по тем его долгам, которые ограничены их взносом в уставный капитал (к примеру, в виде пакета купленных акций).
  • 3. Всевозможных юридических и физических лиц из внешней среды предприятия, к которым можно причислить:
    • а) индивидуальных кредиторов и финансово-кредитные организации;
    • б) страховые организации либо агентства;
    • в) возможных инвесторов;
    • г) фондовые биржи;
    • д) арендаторов.
  • 4. Государство в лице различных государственных органов, включая:
    • а) Министерство экономики и развития;
    • б) Министерство управления государственным имуществом;
    • в) антимонопольный комитет;
    • г) налоговую службу;
    • д) арбитражные суды.
  • 5. Региональные образования в виде:
    • а) комитетов по управлению муниципальным имуществом;
    • б) комитетов по занятости населения.
  • 6. ·Иностранные юридические и физические лица, международные организации, в том числе:
    • а) зарубежные инвесторы;
    • б) международные кредитные фонды.

По итогам стоимостной оценки бизнеса каждый из субъектов применяет приобретенную аналитическую информацию для решения конкретной задачи.

Действующим на сегодняшний день законом об оценочной деятельности устанавливаются отношения лишь между непосредственными субъектами оценочной процедуры - тем, кто производит оценку и тем, кто её заказывает.

Осуществлять оценку объектов бизнеса могут физические лица - оценщики, которые представлены или индивидуальными предпринимателями, или сотрудниками оценочных организаций. В последнем случае именно оценочная организация заключает договор на оценку объекта бизнеса с заказчиком.

Следовательно, оценщики и заказчики - это субъекты оценки «первого уровня». Всех остальных участников оценочной процедуры можно отнести к субъектам «второго уровня» оценки.

Органы государственной власти принимают участие в установлении порядка и формулировании требований и условий для реализации оценочной деятельности путем разработки и принятия нормативно-правовых актов и их исполнения исполнительными органами власти, производящими также и контроль за деятельностью оценщиков.

В целях упрощения регулирования оценочной деятельности и более адекватного воссоздания реальной экономической жизни в нормативно-правовых актах признается целесообразным активное участие самих оценщиков в процессе нормотворчества.

Потребителем оценки может быть не только заказчик, но также и любой субъект оценочной деятельности, включая органы власти (к примеру, выступающие в качестве собственника государственного или муниципального имущества при приватизации). В данном случае интересы заказчика оценки и потребителя итогов оценки могут не совпадать.

К примеру, если независимым оценщиком осуществляется оценка объекта бизнеса для установления его стоимости для целей налогообложения, то в этом случае потребителем услуг будут выступать налоговые органы, применяющие информацию, заключающуюся в отчете оценщика для контроля за правильностью расчета налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на данный вид имущества. А заказчиком оценки будет являться налогоплательщик. Следует подчеркнуть, что интересы этих двух сторон в данном случае будут противоположны.

Ответственность за правильность полученных при процедуре оценки результатов (стоимости) полностью ложится на оценщика. Однако надо заметить, что на заказчике также лежит ответственность - за достоверность и полноту предоставленной оценщику информации об объекте оценки, а если это возможно, то и непосредственный доступ оценщика к объекту оценки.

Для обеспечения защиты интересов потребителей услуг оценщиков Минимущество России утвердило Распоряжение № 3062-р «О совете потребителей оценочных услуг». Исходя из указанного распоряжения, Минимуществом России проводится деятельность по формированию Совета потребителей оценочных услуг, в который включаются члены ведущих организаций, пользующихся подобными услугами.

Если оценка проводится на основании договора об оценке, то взаимоотношения сторон такого договора в полной мере регулируются требованиями гражданского законодательства в целом и указанного Закона, в частности.

Исходя из требований законодательства, заказчиком, также как и оценщиком могут выступать как физические, так и юридические лица. При этом заказчиком, в отличие от оценщика, может выступать физическое лицо, не обладающее статусом индивидуального предпринимателя. Взаимоотношения между данными сторонами фиксируются в договоре об оценке определенного объекта оценки, нескольких объектов оценки или договоре на долговременное обслуживание клиента по его требованию.

Необходимо подчеркнуть, что термин «оценщик» применяется в двух смыслах. В первую очередь, «оценщик» - это оценочная организация либо индивидуальный предприниматель, производящий оценочную деятельность. Во-вторых, «оценщиком» может быть физическое лицо, которое имеет право профессионально осуществлять оценочную деятельность.

Профессия «оценщик» закреплена в Квалификационном справочнике должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденном Постановлением Минтруда Российской Федерации № 37.

Таким образом, реализовывать оценочную деятельность имеют право индивидуальные предприниматели, юридические лица, имеющие общую правоспособность, а также юридические лица, имеющие специальную правоспособность, при условии, что эта деятельность соответствует их уставным целям и приобретения лицензии на реализацию оценочной деятельности с учетом соблюдения условий ее осуществления.

Наименование параметра Значение
Тема статьи: Субъекты оценки
Рубрика (тематическая категория) Производство

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Учитывая огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в 50-е годы в мировой практике появилась новая самостоятельная профессия - профессия оценщика .

Для России она является сравнительно новой. Потребность в профессии оценщика родилась и развивается параллельно с развитием рыночных отношений в экономике.

Пионером оценочной деятельности в России стало Российское общество оценщиков . В последние годы созданы также такие общественные организации, как Федеральный фонд оценки, Национальная коллеги оценщиков .

В 80-е годы процесс развития оценочной деятельности вышел с национального на международный уровень. В первую очередь это было связано расширением деятельности международных финансовых институтов интеграцией национальных рынков. Все это обусловило выработку едины Международных стандартов оценки.

В 1981 ᴦ. был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Основными задачами МКСОИ являются: формулировка, публикация стандартов и практических рекомендаций по процедуре оценки имущества для использования финансовой отчетности и осуществление деятельности по распространение этих материалов в мировом масштабе, способствование их принятию и соблюдению национальными организациями.

В своей деятельности МКСОИ поддерживает посто­янную связь с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета. Международной федерацией бухгалтеров. Международным комите­том по аудиторской деятельности. В связи с этим в задачи МКСОИ входят консультативная деятельность по оценке активов в контексте бухгалтерско­го учета͵ координирование стандартов и рабочих программ смежных про­фессиональных дисциплин, тесное взаимодействие с вышеупомянутым и другими международными организациями при определœении, разработке и обнародовании новых стандартов. Взаимодействие осуществляется как на базе прямых контактов, так и посредством участия в других международ­ных организациях, таких, как Организация Объединœенных Наций. В мае 1985 ᴦ. МКСОИ был включен в реестр Экономического и социального Сове­та ООН.

Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страхо­вых институтов, а также граждан.

В своей деятельности они руководствуются правовыми, профессиональ­ными и этическими нормами. Правовые нормы закреплены в законодатель­ных актах на федеральном и местном уровнях. Сегодня в РФ действует Закон ʼʼОб основах оценочной деятельности в Российской Федерацииʼʼ. Оценщик в своей деятельности руко­водствуется также нормами гражданского и хозяйственного права.

Профессиональные нормы оценки - это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями для контроля за деятельностью своих членов.

Этические нормы поведения оценщика зафиксированы в Кодексе этики, который принимается профессиональными организациями. При нарушении стандартов или Кодекса этики профессиональные организации применяют к своим членам-нарушителям санкции, вплоть до исключения из организа­ции и лишения сертификата.

К основным требованиям, предъявляемым к оценщику, относятся следу­ющие:

‣‣‣ Профессионализм. Оценщик должен иметь сертификат от профессио­нальной организации. В ряде стран существует государственное лицензиро­вание оценочной деятельности. Сегодня в ряде областей Россий­ской Федерации введено местное лицензирование. Согласно проекту Закона ʼʼОб основах оценочной деятельности в Российской Федерацииʼʼ вводится обязательное государственное лицензирование.

‣‣‣ Определœенный опыт работы. Обычно требуются два года практики для того, чтобы оценщик мог подписывать отчет об оценке.

‣‣‣ Личные качества, такие, как честность, объективность и назависимость в суждениях. При выполнении работы оценщик может подвергаться давле­нию со стороны заинтересованных лиц, в связи с этим очень важна независимость оценщика при выработке заключения о стоимости.

‣‣‣ Обязательность в выполнении условий заключенного с заказчиком до­говора.

С 1994 г в 39 странах мира вступили в силу четыре Международных стандарта оценки:

стандарт 1 ʼʼРыночная стоимость как база оценкиʼʼ;

стандарт 2 ʼʼБазы оценки, отличные от рыночной стоимостиʼʼ;

стандарт 3 ʼʼОценка в целях внесения изменений в финансовую отчет­ностьʼʼ;

стандарт 4 ʼʼОценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долго­вых обязательствʼʼ.

Вместе с тем, разработаны проекты еще семи стандартов:

стандарт 5 ʼʼСтоимость действующего предприятия как база оценкиʼʼ;

стандарт РМЕ ʼʼОценка производственных средств, машин и оборудова­нияʼʼ;

стандарт IA ʼʼОценка нематериальных активовʼʼ;

стандарт TXR ʼʼОценка минœеральных ресурсовʼʼ;

стандарт ТТ ʼʼОценка лесных ресурсов и лесных земельʼʼ;

стандарт Х ʼʼУчёт в процессе оценки факторов окружающей средыʼʼ;

стандарт IPP ʼʼОценка недвижимости, являющейся собственностью стра­ховых компаний и пенсионных фондовʼʼ.

Субъекты оценки - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Субъекты оценки" 2017, 2018.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и субъекта оценки. Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

  • органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;
  • оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;
  • профессиональные объединения оценщиков;
  • заказчиков оценщиков - юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;
  • потребителей оценочных услуг - юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.

Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельности регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процесса оценки - тем, кто оценивает, и тем, кто заказывает оценку.

Оценивать объекты могут физические лица - оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки.

В Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Таким образом, оценщики и заказчики - это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня».

Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для осуществления оценочной деятельности посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими также и контроль за деятельностью оценщиков.



Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков.

Что касается потребителей оценки, то ими необязательно являются заказчики.

Потребителем оценки может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего).

Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать.

Так, например, если независимым оценщиком проводится оценка объекта для определения стоимости для целей налогообложения, то в данном случае потребителем услуг независимого оценщика будут являться налоговые органы, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке объекта оценки для контроля правильности исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества, заказчиком будет выступать налогоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны.

Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако отметим, что на заказчике должна лежать ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и прямой доступ оценщика к объекту.

В соответствии с законом в договоре об оценке заказчиком, равно как оценщиком, могут являться как физические лица, так и юридические, причем заказчиком в отличие от оценщика может быть физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя. Отношения между этими двумя сторонами оформляются в договоре об оценке конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям (Ст. 9 Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах. Во-первых, «оценщик» - оценочная фирма или индивидуальный предприниматель, осуществляющий оценочную деятельность. Во-вторых, «оценщик» - физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность.

Таким образом, осуществлять оценочную деятельность могут индивидуальные предприниматели, юридические лица, обладающие общей правоспособностью, и юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, при условии соответствия этой деятельности их уставным целям и получения лицензии на осуществление оценочной деятельности с учетом соблюдения условий осуществления оценочной деятельности.

Объекты оценки

В соответствии с Законом к объектам оценки относятся:

  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работа, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например, оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли, оценка предприятия (бизнеса).

Выводы

Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

Предприятие, организация является объектом гражданских прав (ст. 132 ГК РФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для реализации его целей, осуществления хозяйственной деятельности, получения прибыли. В том числе: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменное наименование, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки.

Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость как его собственного капитала, так и отдельные части имущественного комплекса (активы и обязательства).

Предприятие как объект оценки должно иметь четко определенные границы, будучи сложной системой, оцениваемый бизнес включает разнообразные составные части. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах.

Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. Объектом оценки могут быть объединения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяются несколько дочерних компаний, отделений, филиалов.

Для правильной оценки необходимо проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а также права и роль каждого подразделения. Необходимо также выяснить, входят ли в состав объекта оценки подразделения социально-культурной сферы, имеются ли объекты общенационального значения.

Вопросы для самопроверки

1. Что понимается под оценочной деятельностью?

2. Какие основные черты присущи процессу оценки стоимости бизнеса?

3. Чем отличается от всех прочих рыночная оценка, или оценка стоимости?

4. Перечислите субъекты оценочной деятельности.

5. Перечислите объекты оценки.

Литература

1. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2006. - С. 464.

2. Оценка стоимости предприятия: Курс лекций / сост. Д.В. Петухов - М.: МИЭМП, 2008. - С. 320.

3. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. - М.: ИКЦ «МарТ», Ростов–на-Дону: Издательский центр «МарТ», 2003. - С. 304.

Выяснив, что назначение оценки заключается в расчете рыночной или иной стоимости объекта оценки с целью эффективного управления и распоряжения им, нужно определить, кто же участвует в этом процессе и в отношении каких именно объектов он возможен. Оценка предполагает наличие оцениваемых объектов и субъектов оценки.

Субъекты оценочной деятельности - это физические и юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести следующие.

Органы исполнительной власти Российской Федерации (РФ), субъектов Федерации, муниципальных образований могут выступать субъектами оценки.

Оценщики - индивидуальные предприниматели или юридические лица, профессиональные объединения оценщиков.

Заказчики оценщиков - юридические и физические лица, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта.

Потребители оценочных услуг - юридические или физические лица, органы исполнительной власти, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке.

Вместе с тем действующим Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками оценки: тем, кто оценивает, и тем, кто заказывает оценку. Оценивать объекты могут физические лица - оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки. В Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 4) субъектами оценочной деятельности «признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Таким образом, оценщики и заказчики - это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня».

Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для проведения оценки посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими и контроль за деятельностью оценщиков.

Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков. В частности, это касается вопросов и проблем разработки принципов и норм этики оценочной деятельности.

Этика оценочной деятельности - совокупность этических норм и правил профессиональных действий в области оценки.

Что касается потребителей результатов оценки, то ими необязательно являются заказчики. Потребителем результатов оценки может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать. Так, если независимым оценщиком проводится оценка объекта для определения стоимости для целей налогообложения, то здесь потребителем услуг независимого оценщика будут налоговые органы, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке объекта, для контроля правильности исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества, заказчиком будет выступать налогоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны. Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако заказчик должен нести ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и за прямой доступ оценщика к объекту.

В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например: оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли; оценка предприятия (бизнеса).

Согласно Федеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщики должны точно определять и различать такие термины: цена, рынок, затраты и стоимость. Термин цена обычно относится к цене продажи (транзакции), а также обмена. Цена - это свершившийся факт. Цена представляет сумму (объем) того, что определенный покупатель согласен заплатить, а определенный продавец получить за товар в сложившихся обстоятельствах. Как правило, обстоятельства транзакции отражают условия, сложившиеся в каком-то из многочисленных рынков. Рынок - это набор предложений, в которые покупатель и продавец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами или их особенностями, количеством доступных покупателей, продавцов или другими особенностями. Рынок образуется взаимодействием индивидуальных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на другие ценности, например деньги. Специфические рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, типичных характеристик владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена товарами. В качестве примеров специфических рынков можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $ 100 000, либо рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города. Термин “затраты” - используется оценщиками в связи с производством, но не обменом. Затраты могут быть либо уже свершившимися, либо определенными на текущий момент. В числе нескольких видов затрат определяют: прямые затраты, непрямые затраты, затраты на постройку и развитие (создание планов).

Прямые затраты включают расходы на труд и материалы, необходимые для постройки нового здания (сооружения и т.д.). Прямые затраты также называют жесткими затратами. Накладные расходы и прибыль подрядчика обычно составляют прямые затраты. Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда и материалов.

Например, это затраты на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров, налогов, процентов с кредита и страховки в период строительства. Кроме того, затраты, связанные с арендой, составляющие затраты по управлению проектом до достижения определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые затраты так же называют мягкими. Затраты на строительство, или цена подрядчика, обычно включает прямые затраты на оплату труда и материалов плюс непрямые затраты подрядчика. Затраты на развитие включают в себя затраты на создание недвижимости, включая землю, и приведение ее к эффективному операционному состоянию, определяются из затрат на строительство. Затраты на развитие включают прибыль разработчика или предпринимателя, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы непосредственно зависят от цены товаров и услуг на конкурирующих рынках: например, от затрат на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфических сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепцию стоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости обычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимость существует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость в определенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени - это выраженная в денежной форме ценность товаров, услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку - поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимость пользования, инвестиционная стоимость и т.д. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная стоимость данного вида оцениваемого товара в данном районе в определенный период времени.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 9 Федерального закона об оценке основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.



 

Возможно, будет полезно почитать: