С чего начать начинающему риэлтору по недвижимости. Как начать карьеру риелтора? Практическая инструкция

По какому пути пойти, выбирая работу, — это очень сложное решение. И, порой, от него может зависеть вся дальнейшая жизнь человека. Пойдет на денежную работу — все сложится хорошо. Пойдет на безденежную — и не видать ему дорогих машин и шикарного отдыха.

Чтобы много зарабатывать, надо устроится поближе к большим деньгам. Понятно, что даже самый плохой продавец нефтяных насосов всегда будет зарабатывать больше самого лучшего продавца блинов. Но для продажи высокотехнологичного оборудования нужно хорошо в нем разбираться и знать толк в предметной области.

Можно потратить пару лет жизни и стать высококлассным специалистом в области экспорта нано-технологий. А можно уже сегодня начать работать риэлтором.

Риэлтор — очень денежная работа, не требующая специальных навыков и образования. Квартиры стоят дорого, и за свои услуги риэлторы получают хорошие комиссионные. От 50 до 100 тысяч рублей с одной сделки.

Самое интересное, что уровень знаний большинства работников этой специальности очень низок. За последние полтора года я пообщался с несколькими десятками таких специалистов, и из более чем 20—30 человек только трое оказались хорошими специалистами. Остальные же знали намного меньше меня и не могли даже сразу определить, по какой стоимости следует выставлять мою квартиру на продажу.

Например, на вопрос о том, по какой цене можно продать мою квартиру, почти все затруднялись сразу дать ответ. Хотя что может быть проще, почему эти так называемые специалисты не удосужились перед встречей хотя бы посмотреть на сайтах с объявлениями, за какую цену продаются квартиры в соседних домах?

Но такое безалаберное отношение к работе не явилось помехой для хороших заработков. Почти все встреченные мной риэлторы приезжали в назначенное место на хорошеньких иномарках. Посудите сами, если такой специалист будет продавать хотя бы одну квартиру в месяц, то свои 50 — 100 тысяч рублей он уже заработал.

На фоне таких специалистов, на мой взгляд, вам будет очень просто выделиться, если вы станете предоставлять качественный сервис. А начинать работать можно практически с нулевыми знаниями, никто этого даже не заметит.

А в течение двух-трех месяцев вполне реально стать очень хорошим специалистом и «порвать» рынок. Ведь за первые полгода, что я занимаюсь недвижимостью, я стал в ней разбираться гораздо лучше большинства риэлторов.

Что нужно, чтобы стать риэлтором?

Вам понадобится немного смелости и выносливости, даже если вы девушка. Первый шаг всегда сделать очень сложно и страшно. Особенно страшно первый раз помогать клиенту заключать договор на несколько миллионов рублей. Поэтому на первую сделку позовите знакомого юриста.

Работа риэлтора очень проста. Если вы продаете квартиру своего клиента, то даете объявления на сайтах бесплатных объявлений типа «Авито» и «Циан». Если покупаете, то сами звоните по таким объявлениям.

Проста она, конечно, только на первый взгляд. В процессе работы вам придется узнать много тонкостей и придумать несколько хитростей, которые позволят вам работать эффективно. Но данной информации вам уже достаточно, чтобы начать.

Как начать работать риэлтором, если очень страшно

Возможно, вы провели исследования и посетили несколько агентств, но вам по-прежнему страшно, и вы боитесь заключать многомиллионные договоры купли-продажи квартир.

В этом случае, может быть, вам следует для начала поработать риэлтором по сдаче квартир и комнат в аренду. В этом случае вы будете заключать договоры на маленькие суммы, сможете привыкнуть общаться с клиентами и немного познакомитесь с рынком недвижимости.

После этого, приобретя опыт работы, вы уже сможете перейти к серьезным сделкам без излишних страхов.

Риэлторы по аренде работают почти так же, как и риэлторы по покупке и продаже недвижимости. Но есть некоторые отличия.

Сначала риэлтор дает несколько фальшивых объявлений о сдаче квартир в аренду в разных районах города. И когда ему звонят заинтересованные клиенты, он говорит, что эта квартира уже сдана и предлагает посмотреть другую в этом же районе.

Квартиры, которые предлагаются в аренду, находятся на сайтах бесплатных объявлений. Есть даже специализированные сайты, на которых допускается размещение объявлений только от собственников. Объявления от посредников на таких сайтах беспощадно чистятся. Еще можно покупать базы объявлений от собственников в специализированных агентствах, средняя стоимость такой базы 3 000 рублей.

За свои услуги такой риэлтор берет 50% от стоимости месячной аренды подобранной квартиры.

Как увеличить свои доходы, работая риэлтором по аренде квартир

Работая риэлтором, очень важно обрасти постоянными клиентами. Которые будут обращаться к вам за помощью в сдаче своей квартиры вновь и вновь.

Самый простой способ это сделать — это давать клиентам больше, чем они ожидают получить, обращаясь к риэлтору. Если вы расскажете им, как можно сдать их квартиру дороже, и даже поможете им в осуществлении этой затеи, то эти клиенты навек станут вашими.

Если вы поможете клиентам сдать их квартиру в два или даже три раза дороже, то вы с такой квартиры получите и в два раза больше комиссионных.

Каждый человек стремится к карьерному росту, но чтобы преуспеть в работе, необходимы определенные знания, которые помогут шагать по карьерной лестнице. На сегодняшний день работа в сфере недвижимости считается одной из самых престижных и перспективных. Но выбирая эту стезю, вы должны приготовиться к тому, что вам придется стать лучшим в своем деле.

Чтобы стать риэлтором, не нужно специальное образование. Полезными окажутся знания в строительной отрасли, ведь с их помощью можно выгодно подчеркнуть плюсы и минусы предлагаемого объекта. Но это необязательное условие.

Для получения необходимых знаний достаточно пройти специальные курсы. На них вам расскажут о принципах работы агента по недвижимости, объяснят, как правильно общаться с клиентами и ответят на все интересующие вопросы. Пойти на курсы может любой желающий, однако действительно начать работать в сфере недвижимости получится не у каждого.

Что нужно для работы риэлтора?

Способность обучаться. Чем больше знаний, тем больше возможностей добиться успеха. Риэлтору необходимо разбираться в юридической стороне вопроса и соответствующей документации.
Активность. Только активный человек способен находиться в постоянном поиске клиентов и подходящего для них жилья, а также решать другие рабочие моменты.
Дар убеждения. Куда же без него? Риэлтор – это в первую очередь продавец. А чтобы добиться успеха, ему необходимо продавать много и качественно.
Спокойствие и доброжелательность. Работа агента по недвижимости напрямую связана с людьми, а они бывают разными. Важно оставаться спокойным, объективным и участливым человеком, несмотря на неуверенность, недовольство, плохое настроение клиента.

С чего начать?

Если вы закончили обучение, то следующий шаг – это поиск компании, в которой будете работать. Конечно, вы можете зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и работать частным образом, но это не самое лучшее решение для начала карьеры. Почему? Потому что только в фирме с налаженным бизнесом вы сможете понаблюдать всю «кухню» изнутри. Это лучший способ набраться опыта, освоиться в профессии и пополнить свой список контактов.

Именно поэтому следует отправлять свое резюме в те компании, которые уже устоялись на профессиональном рынке. Только в таких местах можно получить настоящий опыт, который ценится в любом деле.

Как добиться успеха?

Учитесь. Читайте больше информации по теме, изучайте новые программы, посещайте профессиональные семинары. Ищите инновационный способ завоевания рынка недвижимости.
Найдите себе наставника. Внимательно наблюдайте за принципом его работы, прислушивайтесь к советам, выполняйте его просьбы, чтобы расширить свои знания в означенной области. Обмен опытом – это всегда хорошо.
Работайте. В ваши обязанности будет входить множество самых разных дел, которые связаны с арендой, покупкой и продажей недвижимости. Вам придется подбирать варианты и сопровождать покупателей арендаторов, оговаривать с ними детали, оформлять документацию.
Помимо этого, конечно, придется улаживать спорные вопросы и удовлетворять чужие требования. Все это требует усидчивости, терпения и профессионализма.
Поддерживайте хорошую репутацию. Репутация – это все! В работе с людьми важно производить хорошее впечатление, иначе клиенты уйдут к другому специалисту. Не отзывайтесь плохо о своих клиентах или коллегах. Показывайте себя только с лучшей стороны.
Сохраняйте спокойствие и доброжелательность. Вы должны нравиться людям и работать на их интересы, тогда велика вероятность, что они обратятся к вам снова и посоветуют вас своим друзьям. Когда клиент доволен, то ваше жалование растет.

Но клиенты далеко не всегда приятные люди, и найдутся те, кто будет проявлять неуважение, неудовольствие или срываться на вас за какие-то промахи. В такой момент важно остаться спокойным, компетентным и доброжелательным, чтобы не усугубить сложившуюся ситуацию.

Не сдавайтесь! В каждом деле есть свои подводные камни, но если вы будете работать над собой и стремиться к идеалу, то обязательно станете успешным агентом по недвижимости.

А как считаете Вы, какими навыками, знаниями и личностные качества характера должен обладать успешный агент по недвижимости? Поделитесь своим мнением, а возможно опытом в комментариях к данной статье.

Удачи вам и до встречи в следующей статье.

О том, в чем на самом деле, в первую очередь, состоит деятельность риэлтора в наше время, и что нужно, чтобы стать профессиональным риэлтором – попытался рассказать сайт. Prosto’й, «непыльной», а то и незаслуженно высокооплачиваемой кажется многим наблюдателям деятельность агента по купле-продаже квартир. Кажется, поездил с клиентом по десятку-другому квартир и получил за это пару тысяч долларов.

Разумеется, стать агентом по купле-продаже недвижимости и приобрести нужный опыт можно и путем простого найма в давно существующее агентство. А коль скоро граждан без опыта не везде берут, можно предварительно или одновременно с наймом окончить риэлторские курсы (платные, дорогие), появившиеся в крупных городах. Но наша статья предназначена для тех, кто собирается в одиночку или с группой единомышленников стать частным агентом/агентством по недвижимости – но при этом обо всей этой деятельности знает лишь о «просмотрах объектов» и о греющем душу доходе посредника в размере 5% от цены недвижимости, что составляет в крупных городах тысячи долларов.

Шаг первый: законы назубок

По мнению операторов риэлторского рынка, первым самым перспективообразующим (хоть и необязательным) шагом потенциального риэлтора должно стать основательное изучение последних версий Гражданского, Семейного и Налогового Кодексов (используя их тексты, комментарии и учебные пособия по ним, а при возможности – специализированные курсы). Разумеется, это самообучение можно проводить одновременно с первым опытом самостоятельной риэлторской работы, например, в длиннейших очередях в БТИ и ЖЭКах. Или, скажем, одновременно с процессом регистрации агентства.

Однако не следует думать, что достаточно за пару вечеров выискать в кодексах десяток-другой подходящих по теме статей и попытаться их запомнить – чтобы впоследствии тексты законов уже и не открывать.

На самом деле в тексты кодексов и других подзаконных актов придется заглядывать постоянно (и лучше агенту по недвижимости иметь их в полиграфическом издании, а не только в электронном виде). Купля-продажа недвижимости и серьезные финансовые договоренности зарегулированы государством в невероятной степени. Если у начинающего агента не юридическое образование, он еще не раз удивится, в какие далекие, казалось бы, от недвижимости нормативы ему приходится пытливо вгрызаться умом, и сколь далеко отстоит юридическая логика от общепринятой.

Скажем, одна только работа с опекунскими советами при продаже недвижимости с наличием детей или договора с отлагательными условиями по оплате, или, наконец, вопросы узаконивания перепланировок и пристроек имеют такую массу законодательных тонкостей и вариаций – которую запомнить и уяснить с первого раза нереально, даже исправно вычитав все соответствующие нормативы.

Но зато лет через пять опытный риэлтор запомнит наизусть номера и общий смысл доброй сотни статей законов, начнет как рыба в воде «плавать» в их текстах, улавливая смысловые зазоры между актами. А это, кстати, помимо подспорья в самом риэлторском бизнесе, может помочь через много лет – при желании смены рода деятельности в пользу чего-либо близкого к юриспруденции.

Шаг второй: коллективный разум

И вот компания зарегистрирована в качестве ФЛП или юрлица. Кстати, в новом КВЭДе-2010 деятельность агентств недвижимости переехала в раздел 68.31 из раздела 70.31, где она была в предыдущем классификаторе. Учредитель прояснил для себя схему бухгалтерского и налогового учета своих доходов – что, как и в любой бизнес-деятельности, дело непростое.

Также новое агентство должно быть зарегистрировано в Госфинмониторинге. В реальности множество риэлторов эту новую норму 2011 года пока не выполнили – в надежде на то, что идея с мониторингом их деятельности тихо «умрет своей смертью». А кто к этому мониторингу подключился, уже «рыдают горькими слезами», поскольку данная служба своими проверками отнимает время, нарушения находит элементарно, за что и штрафует. Но так или иначе, а сделать это по закону давно обязаны были сделать все риэлторы.

Следующим самым перспективным шагом начинающего риэлтора станет вступление в одну из существующих профильных ассоциаций – например, в Киеве крупнейшими из них являются Профессиональная Ассоциация «Киевский Центр Недвижимости», практически одноименное Объединение Фирм (агентств) недвижимости «Киевский Центр Недвижимости», а также Ассоциация Специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. В других крупных городах действуют свои аналогичные объединения.

Вообще в нашей и соседних странах ввиду слабости или странности деятельности государства наступает эпоха самоорганизации людей для взаимопомощи в той или иной деятельности. Такие мощные самодеятельные организации весьма успешно заменяют малофункционирующую государственную среду (кстати, Запад этим же путем прошел не одно столетие назад, отчасти за счет чего он и достиг своего уровня развития общества). И риэлторы уже сейчас могут показать пример самоорганизации многим другим отраслям малого бизнеса.

Конечно, в ассоциации риэлторов можно и не вступать – тем более, что такое вступление стоит на июль 2012 года около 800-2000 гривен, а ежемесячные членские взносы – 200-800 гривен. Но у ассоциаций (по крайней мере, киевских) есть такие преимущества, которые довольно трудно, неудобно (а бывает, и дороже) добывать самому, со стороны. Вот эти плюсы риэлторских ассоциаций:

Оперативное бесплатное оповещение об изменениях профильных для риэлторов законодательных норм, случающихся практически еженедельно (!). За дополнительную, но относительно небольшую оплату (несколько сот гривен) ассоциации на добровольной основе проводят целые многочасовые разъяснительные лектории и семинары;
Наличие собственного юриста, консультирующего членов ассоциации бесплатно (точнее, за счет членских взносов). Нередко в ассоциации работает и собственный нотариус – это хоть и не дешевле работы других нотариусов, но может оказаться в чем-то удобнее, «роднее», приходить на сделки постоянно в свою же ассоциацию (если клиенты не попросят оформления у других нотариусов);
Наличие бесплатной ежедневно обновляемой базы данных продаваемых и покупаемых объектов недвижимости, аккумулирующей информацию не только от всех фирм-членов объединения, но и из ряда внешних для ассоциации источников;
Регулярные самоорганизующиеся добровольные собрания некоторого числа или большой массы агентов для обмена опытом как в рабочем порядке (коллективный разум очень помогает новичкам в «разруливании» сложных сделок), так и в произвольной форме отдыха и расслабления не без обмена опытом.

Подчеркнем, что первый отмеченный пункт – оповещение об изменениях законов – принадлежит к сигнальным маякам, без которого самому погружаться в эту пучину будет для бизнесмена самоубийственно. Государству свойственно очень регулярно вводить в отношении недвижимости новые справки или ограничения. Лично же ежедневно мониторить интернет в поисках профильных законодательных изменений (а это может занять не один час), если это не является вашей основной работой и если вы тратите массу сил на перемещения по мегаполису на просмотры и сбор справок в госорганах, представляется малореальным.

Вот, скажем, ситуация: задаток покупателем продавцу дан, до сделки два дня, но тут риэлтор узнает от нотариуса, что по новым правилам стала необходимой еще одна справка, которую в этот срок сделать невозможно. В этом случае риэлтору придется возвращать покупателю потерянный последним задаток (а задатки бывают и размером в пять тысяч долларов). Ведь срыв сделки из-за отсутствия разрешения или справки от какого-либо госоргана принадлежит к сфере ответственности риэлтора.

Или еще пример: при всяком договоре задатка при необходимости работы опекунского совета по квартире покупателя риэлтору придется рискнуть: вручить продавцу задаток покупателя, а затем передать в опекунский совет данные квартир продавца и покупателя. Ведь без задатка, скорее всего, никакой продавец жилья документальных данных по квартире никому не даст и в квартиру представителей госоргана опеки вряд ли пустит.

Но если опекунский совет не согласится с переездом ребенка или недееспособного взрослого из одной названной квартиры в другую, и сделка сорвется – в этом, опять же, будет вина риэлтора. Так что опытный риэлтор должен уметь предугадать реакцию госоргана опеки, а для этого необходимо досконально изучить все его принципы, подходы, а также прецеденты (которые реальнее всего узнать у опытных многолетних операторов риэлторского рынка).

Наконец, ряд глобальных законодательных преобразований требует многонедельной подготовки и продумывания – и если дата вступления нормы в силу сравнительно с датой ее принятия позволяет такую подготовку, хорошо быть оповещенным заранее. Например, сайт может уже в июле-2012 предупредить, что с сентября этого года (если в последний момент ничего не изменится) сделки купли-продажи недвижимости должны проводиться только на безналичной основе (с гривневых счетов на гривневые же счета), да еще и с указанием источника происхождения крупных средств. Пока неясно, как при этом задекларировать происхождение десятков тысяч долларов гражданам, собравшим деньги на покупку квартиры не от задокументированной продажи чего-либо и не от перевода (дарения, наследства) от кого-либо, а путем накопления тех доходов, которые не учтены документами.

Но риэлторы, собираясь вместе, и юристы риэлторских фирм уже многие месяцы 2012 года ищут решение, в том числе, и этой проблемы. И если вы вступаете в их ряды, стоит знать, каких решений искать, какие идеи уже предложены – а главное, когда возможен временный или основательный коллапс рынка недвижимости, если идеальных решений вообще не найдется.

Шаг третий. Нашли клиента – объясняем нормы

Как и где находить «прямых» или «эксклюзивных» клиентов, желающих продать или купить объект жилой недвижимости, а также как прозванивать объявления и организовывать просмотры квартир или домов, – думается, читателям объяснять не надо. Заметим лишь, что при нахождении или обращении «прямого» клиента договора на риэлторское обслуживание с клиентом обычно заключаются двухсторонние, в принятой самим агентством форме, без нотариального оформления – однако хранить их надлежит как зеницу ока, поскольку указанный в них процент комиссионных будет единственным документальным подтверждением величины вашей базы налогообложения (вариант сокрытия доходов и вечного нулевого баланса или убытков рассматривать не будем).

Согласно принятой практике покупатель (не продавец!) недвижимости производит оплату работы всех участвующих в сделке риэлторов в совокупном размере не выше 5% от цены сделки (это джентльменский верхний предел рынка, никто за него не заходит, наоборот, бывают и комиссионные в 2%-3% цены жилья). Если риэлторов двое – от продавца и от покупателя – обычно названный процент комиссионных делится пополам. При этом каждый риэлтор может заключить отдельный договор на свои, скажем, 2,5% – но можно и включить всю сумму в договор с продавцом, а затем риэлторы обменяются расписками о честном дележе. При «размене жилья» – покупке одной квартиры вместо нескольких или наоборот – риэлторов может быть больше двух, тогда процент делится на неравные части по той или иной договорной логике.

Таким образом, покупателю, имеющему на покупку ровно 100 тысяч долларов, при пятипроцентных комиссионных подбирается квартира или дом за 94 тысячи долларов – сверх этой суммы он выплатит 4800 долларов риэлторам, 940 долларов – Пенсионному Фонду, а еще несколько сот долларов «набежит» в пользу нотариусов. Обо всем этом риэлтор должен «своего» покупателя жилья оповестить немедленно.

Также риэлтор, найдя «прямого» клиента, должен просветить его обо во всех остальных законодательных нюансах, для чего их и нужно знать назубок. Скажем, навскидку, можно назвать в качестве примера такие нюансы: обычно продавец квартиры платит госпошлину в размере 1% цены сделки – но если квартира куплена менее трех лет назад, продавцу придется отдать государству целых 5% (а это, опять-таки, потеря тысяч долларов, и мало кто знает об этом). Нерезидентам же и вовсе придется заплатить целых 15% пошлины.

Если в квартире прописаны дети, их можно без опекунского совета выписать только в квартиры, где прописаны их мать или отец (если дети были прописаны в ином месте) или в возрасте от 12 лет в квартиры бабушек или дедушек, которым требуется уход. Выписать детей или взрослых недееспособных граждан в иные места или «в никуда» нельзя. Опекунский совет должен изучить покупаемое жилье, и оно не должно содержать параметров, ухудшающих условия жизни ребенка, ибо дети, как граждане страны, не принадлежат своим родителям, а принадлежат государству.

К примеру, недавно опекунский совет отказал в выписывании ребенка небедной семье, вознамерившейся продать жилье на Печерске, где на ребенка-совладельца приходилось 20 квадратных метров жилья, и переехать в огромный дом в селе за Броварами, где на него приходилось бы целых 100 квадратных метров (госорган опеки проигнорировал увеличение метража, а справедливо заметил, что высокоуровневые школы и кружки в шаговой доступности от жилья на Печерске есть, а из села в них надо долго ехать).

Наконец, следует развенчать устаревшее представление наблюдателей о возможности заключения сделок по заниженной цене (вплоть до указания копеечной остаточной амортизационной стоимости строения, прописывавшейся раньше в «справках-характеристиках» БТИ) с целью минимизации выплат государству.

С 2011 года нотариус не оформит сделку купли-продажи недвижимости без акта ее оценки любым коммерческим субъектом оценочной деятельности (кстати, оценка стоит 200-400 гривен, их платит продавец жилья, о чем ему риэлтор должен сообщить заранее). При этом цена сделки может быть сколько угодно выше оценочной, но не может быть ниже ее. Что же касается справок-характеристик, то их с 2011 года нет, а равно нет и оценочной цены здания с учетом амортизации; вместо этого документа теперь выдается выписка из государственного реестра правовых актов («витяг з реєстру правочинів»), никаких чисел стоимости жилья не содержащая.

Помимо перечисленного, следует предупредить клиентов, что договор-задаток между покупателем и продавцом можно оформить как на нотариальной, так и на простой двухсторонней основе. Опыт показывает, что в последнем случае получить адекватное решение суда (в случае чего) малореально. Поэтому оптимальным решением является нотариальное оформление, стоимость которого (600-1000 гривен) распределяется между покупателем и продавцом жилья. К слову, цена заключения окончательной сделки купли-продажи обычно возлагается на покупателя жилья.

Все это нужно объяснить «начинающему» (неопытному) клиенту до заключения договора. Рассказать необходимо также:

о требующихся для заключения сделки справках, их ценах, сроках изготовления и местах получения;
о факте уплаты продавцом пошлины (обычно 1%), налогов с дохода, и уплаты покупателем взноса в Пенсионный Фонд (тоже 1%) и способах осуществления такой уплаты;
об отсутствии официального права у граждан без валютной лицензии производить оплату товаров инвалютой, вследствие чего риэлторы после заключения сделки принципиально устраняются на большое расстояние от места передачи кэша покупателем продавцу (впрочем, грядущая норма об исключительной безналичной оплате, похоже, «убьет» старую добрую практику риэлторских сделок с сумками, полными сотен стодолларовых купюр);
о необходимости регистрации покупателем акта купли-пропажи в Госреестре (БТИ), прописки в госорганах и ЖЭКе, а также в филиалах горэнерго и Укртелекома (последнее необязательно, но покупателю может быть малоприятно оплачивать платежки с фамилией предыдущего владельца);

Да и затем во все время подготовки к сделке и после нее риэлтору следует быть всегда готовым к непрестанным уточняющим вопросам.

Шаг четвертый. Справки

Справки на продающуюся недвижимость теоретически должен собрать продавец жилья. Зачастую работающие квартировладельцы не имеют возможности раз этак восемь отпрашиваться с работы для простоя в трехчасовых очередях. Поэтому оформляется нотариальная доверенность (что обычно стоит 250 гривен) на сбор таких справок риэлтором – у которого быстро накапливается знания и опыт в данных учреждениях. Сам сбор справок риэлтор производит бесплатно (в счет последующих процентов со сделки), а цену документов от БТИ – несколько сот гривен – обычно предоставляет продавец квартиры.

Основными справками в самом простом и распространенном случае являются:

Выписка из Госреестра, которую БТИ почему-то выдает только при наличии еще одного документа: обновленного техпаспорта квартиры, действующего лишь три месяца (обновление происходит с выездом инженера для осмотра жилья);
Справка о составе семьи по Форме №3 из обслуживающей жилье эксплуатационной конторы;
Оценка недвижимости зарегистрированным субъектом оценочной деятельности;
Справки об отсутствии задолженности по квартплате (ЖЭК), электроэнергии (филиалы горэнерго), стационарной телефонной связи (филиалы Укртелекома) – хотя нотариусы и не требуют их наличия для заключения договора, однако профессионализм риэлтора состоит в устранении возможных проблем покупателя и продавца в случае наличия у последнего таких долгов;
Разрешение опекунского совета – если в жилье есть подзащитные этим органом субъекты права.

В реальности одну очередь приходится простоять (или, как водится, что-либо кому-либо помимо цены справки приплатить) за запросом на получение техпаспорта квартиры, затем спустя неделю-другую следует сходить за талоном о наличии обновленного техпаспорта, который дает право на запрос оформления выписки из Госреестра, затем, наконец, спустя еще не один день следует сходить и получить собственно выписку.

Конечно, есть такие риэлторы, которые предоставляют все эти девять кругов ада проходить исключительно самим продавцам жилья. Но в этом случае не приходится рассчитывать на передачу вас «из рук в руки» (прошлые клиенты советуют вас как риэлтора знакомым, собравшимся продать или купить жилье), а именно такое сарафанное радио является основным способом нахождения агентами по недвижимости «прямых» клиентов.

Резюме

В этой обзорной статье мы назвали лишь самые базовые нюансы работы риэлтора – ведь чтобы перечислить хотя бы все тонкости работы опекунских советов, потребовался бы целый цикл статей объемом больше этой. Но и перечисленного, думается, для новичка будет достаточно, чтобы оценить степень ответственности, уровень финансовых рисков, количество подводных камней и сам тип работы риэлтора – который состоит не так в просмотрах, как в бесконечном обивании порогов госучреждений и нотариальных контор, а также в судорожном тревожном приноравливании к ежедневно изменяющемуся законодательству.

Рынок недвижимости всегда приносит неплохой доход для предприимчивых и целеустремленных. Как стать риэлтором? Для этого не нужно каких-либо специфических знаний и профессионального образования. Достаточно быть напористым, уметь расположить к себе людей и убедить их принять решение. Можно полжизни потратить, чтобы освоить новую профессию. А можно за месяц понять, как стать успешным риэлтором по недвижимости.

«Хочу стать риэлтором!». Что это за специалист?

Прежде чем ответить на вопрос, как стать частным риэлтором, стоит определить, что представляет собой эта профессия и какие особенности имеет. Согласно законодательству эта профессия называется «агент по недвижимости». Такой человек выступает посредником между покупателем и продавцом.

С чего начать свой бизнес? Сразу стоит быть готовым к множеству трудностей. Если ранее вы никогда не работали самостоятельно и не знаете, как стать риэлтором и с чего начать, то лучше устроиться в агентство по недвижимости и пару месяцев поработать в команде. Вы окунетесь в процесс с головой, поймете специфику работы, получите бесценный опыт. К тому же клиенты охотней сотрудничают с риэлторами, которые ранее работали в крупных агентствах по недвижимости.

Правильное начало — уже половина успеха

Как стать успешным риэлтором по недвижимости? Есть два пути:

Частный риэлтор. Это упрощенный вариант, для реализации которого достаточно ваше желание, телефон и газета с объявлениями о купле-продаже недвижимости. Также заранее ознакомьтесь со всеми законами, которые касаются вашей деятельности. Необходимо научиться оформлять договора купли-продажи, после чего приступайте к работе.
Собственное агентство недвижимости. В этом случае основной упор вы должны сделать не на быструю прибыль, а на развитие бизнеса. Любой хороший риэлтор мечтает иметь собственное успешное агентство.

Над чем работать? Существует ряд объектов, по которым постоянно проводятся сделки купли-продажи:

Квартиры
Загородные дома
Коммерческая недвижимость
Аренда.

Совет: не беритесь за все сразу. Успешно работать во всех этих сферах невозможно. Со временем, когда вы поймете, как стать хорошим риэлтором, можно расширить перечень услуг.

Что нужно чтобы стать риэлтором? Основные расходы

Итак, вы твердо решили «Хочу стать риэлтором!». В таком случае для начала позаботьтесь о финансовой подушке безопасности. Это могут быть собственные сбережения или работающий муж. Риэлторский бизнес – рискованное и сложное мероприятие, и нет гарантии, что вы с самого начала начнете зарабатывать. На первых порах за собственные средства придется совершать многочисленные звонки, тратиться на подачу объявлений, проезд и т.д.

Следующая статья расходов – аренда помещения. Лучше снять небольшое помещение, но в центре города.

Также необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, приобрести оргтехнику, мебель.

Следующий пункт растрат – реклама. Много денег тратить не нужно. Не обязательно заявлять о себе на радио и телевидении. Финансов уйдет на это много, а результат сомнительный. Достаточно расклеить объявления по подъездам жилых домов, а также дать объявление в газету.

Не лишним будет собственный сайт в интернете с указанием контактных данных.

Лучшее качество риэлтора — целеустремленность

Как стать риэлтором по недвижимости? Подводные камни

Самое важное условие – вы должны хорошо знать все права и обязанности риэлтора, чтобы не столкнуться с неприятностями.
Внешний вид – еще один существенный момент. Ваш образ должен располагать клиентов и вызывать у них доверие.
Хорошо знать психологию людей – хорошее и нужное в такой работе качество. Вы должны уметь общаться с различными типами оппонентов, вести переговоры, убеждать.

Те, кто не знает, как стать риэлтором и с чего начать, должны понимать, что первый шаг на пути к успеху – это самообразование. Читайте больше специализированной литературы, изучайте рынок недвижимости, ищите в Интернете различную полезную информацию, будьте в курсе всех изменений в законодательстве, связанном с недвижимостью.

Сколько можно заработать?

Начинающих специалистов интересует не только, как стать риэлтором по недвижимости, но и объем заработка. Если в месяц вы заключите хотя бы одну сделку, то заработок составит до 150 тысяч рублей. Успешные агенты зарабатывают по 300 тысяч и более ежемесячно. Опытные специалисты предлагают дополнительные услуги, например, помощь в оформлении документов, консультации по вопросам недвижимости.

Как стать риэлтором? Информация для чайников

Какие качества нужно иметь, чтобы работать агентом по недвижимости?

Самостоятельность. Успешные работники данной сферы уверяют, что никто не знает, как стать риэлтором самостоятельно, не располагая изначально таким качеством. Вы должны знать, как действовать в той или иной ситуации, не надеяться на кого-то, а уметь решать проблемы без чьей-то помощи.
Организаторские способности. Такая профессия обязательно требует умения организовывать свое время, планировать встречи, звонки, сделки. Здесь нужна армейская точность во всем!
Знание психологии людей. Лучший возраст для начала такой карьеры – чуть за 30. Почему? Потому, что к этой возрастной планке у каждого человека накоплен достаточный опыт общения с разными категориями людей. Такому специалисту будет куда проще налаживать связи, нежели 20-летнему работнику.
Высокая стрессоустойчивость. На самом деле, такое качество должно располагаться на первом месте, ведь профессия агента по недвижимости морально выматывает. Опытные риэлторы согласятся, что регулярно приходится сталкиваться с малоприятными и даже опасными личностями, улаживать контакты, выступать в суде, разруливать сложные ситуации.

Риэлтор в силу специфики работы постоянно окружен людьми. Он работает с людьми, для людей, контактирует с ними с утра до вечера. Поэтому на вопрос, как стать риэлтором самостоятельно, любой специалист в этой области ответит: «Нужно уметь общаться». Те, кто не готов к постоянным переговорам, у кого плохо подвешен язык и кто впадает в панику при первой же стрессовой ситуации, сливаются в первые полгода.

А что вы думаете о риэлторском бизнесе? Мы ждем ваши комментарии!

ПОДПИСКА Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать обновления на Ваш почтовый ящик.

Никакого спама, гарантируем!

Многих привлекает риэлторская деятельность, она кажется простой и прибыльной, посетили с клиентом десяток квартир и получили солидную сумму. В действительности все несколько иначе. Начнем с того - как стать риэлтором. Самый простой вариант - устроится в хорошее агентство недвижимости. Обычно, туда берут и без опыта, а параллельно можно пройти специальные курсы. Но, мы рассмотрим более сложный вариант - частный риэлтор. Вы работаете на себя или вместе с единомышленником создаете собственное агентство.

Изучаем законодательство

Риэлторская деятельность напрямую связана с имуществом, договорами и деньгами, поэтому сначала нужно изучить последние редакции нормативно-правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения (с научно-практическими комментариями). Уделяйте внимание подзаконным актам (постановления правительства), они конкретизируют порядок проведения всех операций.

Быстро выучить законы не получится. Операции с недвижимостью, финансовая деятельность и договорные правоотношения настолько глубоко регулируются законодательством, что придется изрядно потрудится.

Опекунство и дети при продаже недвижимости, законность пристроек и перепланировок, условия оплаты, налоги - во всем придется разбираться, если вы хотите стать успешным риэлтором.

Начните с агентства

Без опыта работы и всестороннего понимания деятельности риэлтора по недвижимости бессмысленно открывать собственную компанию. Полгода-год вы должны поработать наемным риэлтором в хорошем агентстве. Последнее должно быть популярным, с большим количеством клиентов, чтобы вы увидели весь объем работы и поняли ее суть. Выбирая агентство нужно отталкиваться от следующих факторов:

Месторасположение. Как правило, больше всего клиентов у агентств, находящихся в центре города - проходимость людей большая, место видное, удобное.
Сколько лет компания на рынке? Клиенты предпочитают более «взрослые агентства».
Не обращайте внимание на численность сотрудников. Агент получает деньги в виде процента от совершенных сделок, поэтому штат у компании может быть огромным.

Что нужно знать риэлтору?

Итак, агентство для получения опыта выбрали, теперь разберем несколько советов. Во-первых - хороший внешний вид. С красивым, опрятным человеком намного приятнее и интереснее общаться, он вызывает доверие. Обновите свой гардероб вещами делового стиля.

Обучение. Нет комплексной обучающей системы для риэлторов, даже при наличии специальных курсов. Как правило, агентство самостоятельно проводит несколько занятий, чтобы новый сотрудник понял суть рынка недвижимости, какие бывают дома и квартиры, различия между ними, как проводить сделки, работать с клиентами, оформлять документы. Это базовые знания. Где брать клиента, обычно, никто не станет вас учить.

Чтобы стать риэлтором нужно еще и:

Разбираться в основах психологии.
Уметь различать типы личности клиентов.
Уметь вести переговоры.
Уметь убедительно доносить и разъяснять информацию.
Уметь вызвать доверие, расположить к себе клиента.

Для этого очень часто агентства недвижимости приглашают бизнес-тренеров.

Обязательно нужно разбираться в экономических вопросах. Успешный риэлтор без труда проанализирует рынок недвижимости. Вы должны работать с банками, изучить их кредитные предложения, чтобы при необходимости предложить клиенту наиболее удобный вариант. У вас должен быть ответ на каждый вопрос клиента.

Как стать самостоятельным риэлтором?

Поработав в агентстве, набравшись опыта можно становиться частным агентом. Для этого нужно зарегистрироваться субъектом предпринимательской деятельности, будет достаточно ФЛП. Если вы создаете компанию с несколькими партнерами, можно зарегистрировать товарищество.

Чтобы стать риэлтором с нуля вам нужен будет хотя-бы небольшой офис для приема клиентов. Желательно найти помещение в наиболее оживленном районе города. Далее можно начинать поиск клиентов. Самый простой вариант - объявления в местных СМИ, интернете, на улицах. Желательно создать собственный сайт. Большинство клиентов ищут варианты покупки-продажи недвижимости в интернете. На вашем сайте должны быть указаны все услуги, примерная их стоимость, контактные данные и форма обратной связи. Воспользуйтесь услугами по продвижению, чтобы привлечь целевых посетителей.

Активно используйте бесплатные доски объявлений. На них ежеминутно появляются предложения по купле-продаже недвижимости. Как только видите новое объявление - звоните и предлагайте свои услуги, чем быстрее вы это сделаете, тем больше клиентов у вас будет.

Работа с клиентом

Чтобы стать хорошим риэлтором нужно научиться правильно работать с клиентами. Вы должны сразу доходчиво объяснить все нюансы сотрудничества. Просветить контрагента по всем моментам законодательства. Обязательно заключается договор на оказание агентских услуг, предусматривающий права и обязанности риэлтора и клиента. В контракте указывается стоимость ваших услуг и порядок их оказания. В случае купли-продажи недвижимости, как правило, продавец оплачивает до 5% от суммы сделки риэлтору, за его услуги.

После заключения договора, клиенту предлагаются все возможные варианты, подходящие под его требования. Работа должна вестись пока клиент не приобретет/продаст недвижимость или до расторжения договора по другой причине. При нахождении подходящего варианта, риэлтор занимается сопровождением сделки, помогает в подготовке всех необходимых документов, справок. Обычно, работа агента заканчивается на подписании договора купли-продажи, если другое не предусмотрено риэлторским соглашением.

Возможно, будет полезно почитать: